Договор дарения недвижимости: условия расторжения, целесообразность заключения
Договор дарения недвижимостиодин из немногих гражданско-правовых договоров, к заключению которого стороны побуждают доверительные отношения, сложившиеся между ними. Предполагается, что стороны, заключая данный договор, уверены, в соблюдении противоположной стороной всех его условий. О наличии такого признака, как доверие между сторонами говорит и тот факт, что расторгнуть договор дарения (дарственную) недвижимости практически невозможно, за рядом исключительных случаев, предусмотренных в законе. О данных случаях, а так же о сходствах и отличиях договора дарения и других схожих с ним документах, пойдет речь ниже.
Условия расторжения договора дарения недвижимости. Иные случаи неисполнения договора дарения
Поскольку, как уже указывалось выше, взаимоотношения между сторонами заключаемого договора дарения носят особый характер, случаи, при которых данный договор можно расторгнуть, так же отличаются рядом особенностей. Так как договор дарения недвижимости является односторонне – обязывающим – т.е. создает обязанность дарителя передать (обещать передать) дар, то говоря о расторжении договора, подразумевается возможность для дарителя отказаться от исполнения договора дарения или отменить его. В каких случаях это возможно (ст. 577, ст. 578 ГК РФ):
-когда одаряемый совершал покушение на жизнь дарителя либо членов его семьи, либо близких родственников, или умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым, право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя -когда обращение одаряемого с подаренным имуществом, представляющим для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной потери. -когда после написания (оформления) дарственной в будущем, имущественное либо семейное положение, либо состояние здоровья дарителя изменились настолько, что исполнение договора приведет к существенному снижению уровня его жизни ; -когда в дарственной закреплено право дарителя отменить договор дарения, в случае если он переживет одаряемого.
К тому же, расторжение дарственной может быть произведено в судебном порядке, по заявлению заинтересованного лица, если даритель - индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, в нарушение закона о банкротстве, за счет средств, полученных в результате его предпринимательской деятельности, совершил дарение в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица банкротом.
Практически во всех вышеперечисленных случаях договор дарения (дарственная) недвижимостирасторгается через суд. При этом, одаряемый не вправе требовать от дарителя возмещения убытков. Кроме того, одаряемый обязан возвратить объект дарения (квартиру, земельный участок, и т.д.).
Расторжение договора дарения недвижимости может произойти и по общим основаниям признания сделок недействительными: при несоблюдении формы договора дарения, или если не оговорены существенные условия последнего, а также в случае признания недееспособности дарителя на момент заключения договора.
Обязанности по данному договору возникают только у дарителя, а у одаряемого есть право принять дар или отказаться от него, и это право законодательно закреплено (ст.573 ГК РФ). При этом следует помнить о двух важных моментах:
-в случае отказа одаряемого от принятия дара, даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба ; -законом установлено, что отказ одаряемого от дара должен быть так же как и договор дарения, зарегистрирован. Поскольку регистрации подлежит и сам договор, и переход права собственности, то отказ возможет только до момента регистрации перехода права собственности. Это правило подтверждает и норма о том, что отказ одаряемого возможет до передачи ему дара, а в случае с дарением недвижимости этим моментом считается регистрация перехода права собственности.
Следовательно, чтобы у одаряемого была возможность отказаться от дара, между регистрацией договора дарения недвижимости и регистрацией перехода права собственности должен быть временной промежуток.
Так же, несколько слов необходимо сказать о наследниках дарителя и одаряемого. Статья 581 ГК РФ устанавливает правила правопреемства при обещании дарения: Если недвижимость (квартира, земельный участок и т.д.) в надлежащей форме обещана, а одаряемый скончался, наследники последнего не имеют права требовать выполнения обещания (если иное не предусмотрено договором дарения). Если было обещание, но умер даритель, то вот его наследники как раз обязаны выполнить дарение (опять же, если иное не предусмотрено договором дарения).
Одним словом, к договору дарения недвижимости, как и к любому другому гражданско-правовому договору применимы как общие правила признания сделки недействительной, так и специально установленные законом для данного вида договора, условия его расторжения.
Договор дарения недвижимости – плюсы данного договора
Очень часто, стремясь обеспечить своих близких материально, перед людьми встает вопрос – каким образом лучше оформить правоотношения, по передаче объекта недвижимости близкому человеку. Обычно в данной ситуации граждане задумываются либо о договоре дарения, либо о завещании.
Прежде всего, необходимо отметить, что договор дарения недвижимости следует отличать как от завещания, так и от договора пожизненной ренты с иждивением. Если договор дарения квартиры содержит условие, предусматривающее передачу дара после смерти дарителя, то такой документ считают ничтожным, поскольку здесь применимы правила наследования. Кроме того, договор дарения недвижимости не может содержать условия, что даритель дарит квартиру в обмен на уход за дарителем – это будет уже договор пожизненной ренты с иждивением.
В чем плюсы договора дарения (дарственной) недвижимости:
-в соответствии с законом, если по договору дарения недвижимость передается в дар близким родственникам (круг которых определен Семейным кодексом РФ), то одаряемые освобождаются от уплаты налога на доходы физических лиц; -в соответствии с Семейным кодексом РФ (ст.36 п.1) имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является его собственностью. Соответственно при разводе, имущество, переданное в дар, остается у собственника; -дарение, как уже указывалось выше, можно совершать по доверенности ; -в договоре дарения конкретно указывается тот объект, который будет подарен и не требуется встречной передачи чего либо. При заключении договора дарения недвижимости, одаряемый может быть уверен, что он получит в полном объеме все то, что указано в договоре в качестве объекта дарения (в завещании, например, это не всегда возможно, из-за правила об обязательной доле); -договор дарения недвижимости, как рассматривалось выше, отменить очень сложно (опять же, в отличие от завещания, где завещатель в любой момент может изменить свое решение) ; -договор дарения можно заключить в любой момент, по желанию сторон, и он вступит в силу после регистрации (срок для принятия наследства составляет 6 месяцев).
Заключать договор дарения недвижимости или выбрать завещание, а может быть даже договор пожизненной ренты с иждивением – личное дело каждого человека. Главное, заранее выяснить все плюсы и минусы будущей сделки.
Чисто по человечески кажется странным - подарить, а потом требовать дар назад, да еще и через суд. Так что нужно хорошо продумать свои действия. Статья поможет разобраться, стоит ли связываться с договором дарения.
Очень хорошо, что статья "разжевывает" и обязанности, и права сторон при столь распространенной нынче процедуре как дарение. И разъяснены отличия от пожизненной ренты и наследования, поскольку в большинстве своем наш обыватель ленится консультироваться с юристами, принимает все на веру, а потом в крайних случаях кусает локти... Пожалуй, абзац про налоги можно было бы даже выделить жирным шрифтом: для многих одаряемых это становится неприятным сюрпризом.
Лучше ничего никому не дарить. И ничего не принимать, а то губы раскатаешь, а тебе - раз и отдай назад через суд. Кроме того, если меня одарили, а он стал жить хуже, то придется вернуть все полученное. Понравилось, что при отказе от дарения надо возместить убытки. Да, если все то, что написано для возможности расторжения договора через суд записать в этот договоре, то возникнет вопрос: "Зачем вы дарите квартиру такому уродцу?"
