Кадастровая стоимость земельного участка. Определение кадастровой стоимости земельного участка
Кадастровая стоимость земельного участка в более ранних версиях правовых документов (в период действия правовых норм советского союза) отождествлялась с понятием нормативной стоимости земли. Принятие нового Земельного кодекса РФ, а так же ряда других нормативно-правовых документов, таких как, Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Приказа Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222 «Об утверждении методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категорий земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка», позволило выделить и законодательно закрепить такое правовое понятие как кадастровая стоимость земельного участка.
С какой целью было введено это понятие, и для чего необходимо определение кадастровой стоимости земли будет рассмотрено ниже.
Понятие кадастровой стоимости земельного участка
Определение кадастровой стоимости земельного участка гласит, что кадастровая стоимость земельных участков — это величина расчетная, которая определяется в результате государственной кадастровой оценки земли с учетом их классификации по целевому назначению. Таким образом, из данного определения становится понятно, что кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается на основании установленной государством ставки (значения удельного показателя кадастровой стоимости земель для данного муниципального района и для данной категории земель). Этот показатель умножается на площадь конкретного земельного участка и таким образом получается кадастровая стоимость земельного участка.
Помимо понятия кадастровой стоимости земельного участка, существуют еще и понятия рыночной стоимости и нормативной стоимости земли, которые следует различать между собой. В чем их различие? Начнем с определения рыночной стоимости, поскольку оно является определяющим для понимания сути кадастровой и нормативной стоимости.
Итак, рыночной стоимостью земельного участка является наиболее вероятная цена, по которой земельный участок может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на земельном рынке. Рыночные цены на схожие по своим показателям земельные участки должны быть приблизительно одинаковы. Поскольку в разные периоды времени цена на землю может меняться (уменьшаться или увеличиваться), то рыночная стоимость всегда определяется для какой-либо конкретной даты.
Показатели рыночной стоимости земельного участка зависят от многих факторов: местоположения участка, наличия транспортной развязки, развитой инфраструктуры и коммуникаций, отдаленности или близости к водному объекту, наличие/отсутствие недвижимости на участке, целевого назначения участка, его престижности (статуса). Таким образом, из всего сказанного можно сделать вывод о том, что рыночная стоимость формируется под влиянием тех или иных жизненных процессов. Рыночная цена, эта цена, которая имеет значение в основном для вторичного рынка земли (при купле – продаже земельных участков). Для первичного рынка земли в большей степени имеют значения нормативной и кадастровой стоимости земельных участков.
Нормативная цена земельных участков это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.
Таким образом, нормативная цена – это цена, установленная определенными государственными структурами, для тех или иных нужд (для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством РФ, например из государственных и муниципальных земель). Взаимосвязь нормативной и рыночной цен на земельные участки заключается в том, что нормативная цена земли не должна превышать 75% от рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения (Постановление Правительства РФ от 15.03.1997г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли»). В свою очередь, нормативная стоимость земли так же взаимосвязана с кадастровой стоимостью: в случаях, когда кадастровая стоимость земельного участка не определена для целей, указанных в ст.65 Земельного кодекса РФ (в частности, для целей налогообложения), применяется нормативная цена.
Кадастровая стоимость определяется на основании расчетных показателей установленных государством, которые формируются на основании всесторонних исследований информации об объектах недвижимости, а так же статистического анализа рыночных цен на землю. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в целях налогообложения и в иных случаях, предусмотренных федеральными законами (например, как основание для всевозможных ограничений по использованию земельного участка). Разбирая тем или иные земельные правоотношения, довольно часто можно встретить отсылки к кадастровой стоимости. Методики кадастровой оценки едины для всех категорий земель на всей территории Российской Федерации.
Кадастровая стоимость земельных участков так же, как и нормативная стоимость, устанавливаются органами государственной власти. Таким образом, из анализа данных выше понятий о различных видах стоимости земли, можно сделать вывод о том, что все эти виды стоимости земельных участков взаимосвязаны между собой. В основе определения кадастровой и нормативной стоимостей, лежит анализ рыночной цены земли. Статья 66 Земельного кодекса РФ оговаривает возможность установления тождества между кадастровой и рыночной стоимостью, однако на практике кадастровая стоимость, как правило, ниже рыночной.
Поскольку кадастровая стоимость является основным показателем для расчета суммы земельного налога, у многочисленных владельцев земельных участков часто возникает вопрос о том, где и как можно узнать кадастровую стоимость земли. Для определения кадастровой стоимости земельного участка, проводится оценка земель, исходя из их категорий и удельных показателей по видам разрешенного использования. Результаты кадастровой оценки утверждаются решениями органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Для получения сведений о кадастровой стоимости конкретного земельного участка необходимо обратиться в соответствующий территориальный орган Роснедвижимости по месту учета данного земельного участка. Кроме того, на сайте Роснедвижимости имеется интерактивная кадастровая карта, на которой можно ознакомиться с кадастровой стоимостью земельных участков, по кадастровому номеру участка. Кадастровые номера – это не повторяющиеся во времени и на территории РФ, государственные учетные номера любого объекта недвижимости, присваиваемые органами кадастрового учета, сведения о которых записаны в государственный кадастр недвижимости.
Процедура определения кадастровой стоимости земельного участка
Прежде всего для установления кадастровой стоимости конкретного земельного участка, необходимо установить кадастровую оценку земли, которая осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства от 08.04.2000 г. № 316. В данном постановлении устанавливается, что кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Решение о проведении кадастровой оценки земель принимают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами, которые готовят списки (перечни) всех земельных участков, находящихся на территории субъекта и подлежащих кадастровой оценке. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица (имеющие на это право), на основании договора об оценке.
Для государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. То есть, проводится деление территорий на определенные зоны однородные по целевому назначению и виду функционального использования. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.
По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. Органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.
Установление кадастровой стоимости конкретного земельного участка регулируется Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222. Единицей измерения, к которой привязано определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка, является удельный показатель кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденной для данного вида разрешенного использования земельных участков, на его площадь.
Процедура определения удельного показателя кадастровой стоимости каждого конкретного земельного участка, аналогично описанной выше. Удельный показатель кадастровой стоимости определяется оценщиками в отношении каждого кадастрового квартала с учетом вида разрешенного использования, на основании информации о среднерыночной стоимости земельных участков соответствующего вида использования в конкретном квартале, а также на основании средних рыночных показателей стоимости объектов недвижимого имущества, расположенных на участках. Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков отражаются в акте определения кадастровой стоимости земельных участков, который удостоверяется должностным лицом управления Роснедвижимости по соответствующему субъекту РФ, уполномоченным на выполнение учетных кадастровых записей.
Завершая разговор о кадастровой стоимости земельных участков, необходимо сказать несколько слов о случаях, когда происходят изменения кадастровой стоимости земельных участков. Возможность таких изменений предусмотрена упомянутым выше Приказом Минэкономразвития и имеет место быть в случаях:
-изменения площади земельного участка при упорядочении его границы ; -изменения вида разрешенного использования земельного участка ; -перевода земельного участка из одной категории в другую или отнесения земельного участка к определенной категории земель.
Соответственно, во всех этих случаях, в связи с изменениями, происходящими с земельными участками, требуется перерасчет их кадастровой стоимости.
Кроме того, поскольку в основе определения кадастровой стоимости земельных участков лежит оценочная деятельность уполномоченных лиц, то, как и в любой иной сфере деятельности, здесь возможно вмешательство человеческого фактора – то есть, возможны ошибки в результатах оценки. В связи с этим, законодательно установлена возможность оспаривания в судебном порядке, любым заинтересованным лицом, кадастровой стоимости земельных участков. В случае, если суд признает ошибочной оспариваемую кадастровую стоимость, в соответствующие документы вносятся изменений.
Не думаю, что кто-то из пользователей сможет сам разобраться в том, каким образом оценивают землю. Этим ведь занимаются профессиональные оценщики. Именно потому, что тут как всегда все очень мутно постоянно во многих регионах возникают судебные тяжбы по поводу начисленных налогов, оценочной стоимости участков. Да и переоценка случается не так уж редко.
Спасибо автору. Нужные сведения для владельцев участков. Думаю, необходимо понимать, от чего зависит сумма земельного налога и контролировать правильно ли его начисляют.
