Купля – продажа квартиры: что нужно знать при совершении сделки купли – продажи квартиры
Купля – продажа квартиры, как юридическая процедура, довольно проста, и заключается в составлении договора купли – продажи сторонами, которые впоследствии регистрируют договор в Управлении Росреестра (Регистрационной палате) вместе с переходом права собственности на квартиру от продавца к покупателю. Данный договор считается заключенным именно с момента такой регистрации. Однако, до того как договор будет составлен и подписан сторонами, необходимо выяснить некоторые важные моменты, касающиеся заключаемой сделки. В частности, каждая из сторон вправе знать тот объем информации о другой стороне и о предмете сделки, который может повлиять на решение, заключать или нет данный договор. Например, покупатель вправе знать о правовом положении покупаемой квартиры. Поскольку, кроме заключаемого сторонами договора в данной сделке фигурируют и иные документы, с их рассмотрения и начнется разговор о купле – продаже квартиры.
Документы, необходимые при купле – продаже квартиры
Так как квартира принадлежит продавцу, то все сведения о ней, а, следовательно, и основной набор документов, необходимых для заключения сделки, должен представлять именно он. Итак, при совершении купли – продажи квартирынеобходим следующий пакет документов:
Правоустанавливающие документы на квартиру – это основные документы, которые впоследствии будут указаны и в заключаемом договоре купли – продажи. Правоустанавливающими документами на квартиру могут быть: договор купли-продажи квартиры, приватизации или регистрационное удостоверение, договор мены, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор дарения. Правоустанавливающий документ подтверждает права продавца на жилье и указывает, на чем основывается его право.
Паспорт (иной документ, удостоверяющий личность) продавца (впоследствии, при заключении договора потребуется и паспорт покупателя). Поскольку, как правило, в таких сделках с обеих сторон выступают физические лица, то речь обычно идет о документах, удостоверяющих личность. В случае, если в купле – продаже квартиры участвует юридическое лицо, то оно должно представить устав, учредительный договор, свидетельство о регистрации, протокол избрания руководителя, протокол общего собрания либо собрания учредителей с решением о передаче имущества определенному лицу. Все эти документы предъявляются при заключении договора в подлиннике либо в виде нотариально заверенных копий. От имени юридического лица действует его представитель. Представитель юридического лица должен предъявить паспорт и доверенность на право совершения сделки.
Кадастровый паспорт на квартиру и экспликация. Эти документы не являются правоустанавливающими, однако, они так же очень важны, поскольку являются документами, отражающими технические характеристики квартиры. Особое значение данные документы приобретают в случаях, если в квартире производилась перепланировка – она должна быть обязательно оформлена документально (особенно, если были затронуты капитальные (несущие) конструкции). Наличие правильно составленных и отражающих все изменения, произведенные в квартире, документов, избавит покупателя от многих проблем в будущем.
Выписка из домовой книги. Данный документ позволит покупателю квартиры реально увидеть, кто и на каком основании зарегистрирован в данной квартире. Данная выписка чрезвычайно важна – в случае приобретения квартиры с зарегистрированными в ней лицами, все дальнейшие проблемы с выпиской таких граждан из квартиры ляжет целиком и полностью на покупателя жилья. Кроме того, существует определенная категория граждан, которые сохраняют свои права на квартиру, даже после её продажи (о них речь пойдет ниже), и, безусловно, знать о таких лицах лучше заранее.
Нотариально заверенное согласие супруга продавца на куплю – продажу квартиры (ст. 35 Семейного кодекса РФ). Это согласие требуется в том случае, если продавец состоит в браке и квартира приобреталась в момент, когда он в этом браке состоял (либо, если жилье приобреталось в тот момент, когда продавец в браке не состоял, необходимо предъявить заверенную нотариусом справку, подтверждающую это). Если продавец в браке не состоит, достаточно прописать данные сведения в основном договоре купли-продажи квартиры. Согласие на сделку супруга имеет важное значение, поскольку, в случае его отсутствия, супруг продавца, вправе в течение года со дня совершения сделки требовать признания её недействительности. В свою очередь, покупателю для оформления квартиры в собственность требуется предоставить паспорт и нотариальную справку о том, что он на данный момент не состоит в официальном браке, либо, так же нотариально заверенное согласие супруга на сделку.
В случае, если в интересах одной из сторон выступает её представитель, необходимо предоставление доверенности. В доверенности должны быть указаны: -её срок, в течение которого она действительна (если срок не указан, доверенность действительна один год с момента выдачи) -дата составления (отсутствие даты влечет недействительность доверенности) -право представителя по доверенности на куплю – продажу квартиры (минимум – только данной квартиры, максимум – отчуждение имущества вообще) -право представителя получать денежные средства от имени продавца (при отсутствии такого пункта, представитель не имеет право получать деньги за продавца)
Очень важным документом, влекущим, при его отсутствии, признание сделки недействительной, является согласие органов опеки и попечительства на куплю – продажу квартиры, в том случае, если собственником квартиры (части квартиры) является несовершеннолетний. Продавцам – родителям такой квартиры необходимо помнить, что в отношении обеспечения несовершеннолетних лиц жильем, законом установлены дополнительные гарантии, поэтому согласие на сделку будет дано органами опеки и попечительства только в том случае, если продавцы – родители представят документы, подтверждающие, что несовершеннолетний будет обеспечен другим жильем.
При этом, площадь предоставляемого жилья и доля в нем ребенка должна быть равноценной или большей, чем та, что принадлежала ребенку в продаваемой квартире. Органы опеки и попечительства могут дать разрешение на куплю – продажу квартиры и без предъявления документов, подтверждающих обязательное предоставление другой жилплощади ребенку, если у несовершеннолетнего, кроме отчуждаемой квартиры, есть еще жилье в собственности, либо он получил еще квартиру в дар, по завещанию или по наследству.
Вышеперечисленный список документов не является исчерпывающим: при совершении каждой конкретной сделки могут потребоваться дополнительные документы. Так, в частности, покупатель может запросить у продавца выписку финансово – лицевого счета за квартиру, подтверждающую отсутствие у продавца долгов по оплате квартиры. Одним из самых важных документов, который продавец может получить сам, и в котором содержится объективная и крайне полезная информация о приобретаемой квартире, является выписка из единого государственного реестра недвижимости. В ней есть исчерпывающие сведения о том, не состоит ли квартира под залогом, в аренде, под арестом и т.д. Данные сведения можно получить в Управлении Росреестра.
Права третьих лиц на квартиру, отчуждаемую по договору купли – продажи
Как уже упоминалось выше, помимо продавца, определенными правами в отношении продаваемой квартиры могут обладать и другие лица. Как правило, если в квартире, помимо продавца – собственника зарегистрированы другие лица, имеющие только права пользования квартирой, проблем с освобождением ими жилплощади быть не должно (в соответствии с п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ право пользования жилым помещением прекращается при переходе права собственности на квартиру к покупателю). Но есть категория граждан, которые и после совершения купли – продажи квартиры сохраняют право пользования данным жильем. В соответствии с п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса РФ, продавец обязан поставить покупателя в известность о данных лицах – это существенное условие договора купли – продажи квартиры. К таким лицам относятся следующие категории граждан:
-граждане, проживающие в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 586 Гражданского кодекса РФ, ст. 33 Жилищного кодекса РФ). Основанием сохранения у них права пользования является договор ренты – пожизненного содержания с иждивением, в котором должно быть указано, что получатель ренты проживает в переданной по договору квартире.
-лица, которые в момент приватизации имели равные права пользования жилым помещением с лицом, его приватизировавшим, но сами не участвовали в приватизации, однако дали свое согласие на приватизацию лицу, впоследствии решившему продать жилье (продавцу).
-граждане, которым право пользования жилым помещением предоставлено по завещательному отказу (п. 2 ст. 1137 Гражданского кодекса РФ, ст. 33 Жилищного кодекса РФ). В соответствии с завещательным отказом, продавец квартиры обязан предоставить конкретному лицу право пользоваться квартирой (частью квартиры), и данное лицо сохраняет это право, даже при совершении купли – продажи квартиры. Завещательный отказ может устанавливаться на определенный срок (тогда, по истечении указанного срока, указанное лицо теряет право пользования квартирой/её частью); либо на время жизни данного лица.
-лица, пользующиеся жилым помещением на основании договора безвозмездного пользования (ссудополучатели) - ст. 700 Гражданского кодекса РФ. Основанием для права пользования продаваемой квартирой у этих лиц является договор безвозмездного пользования.
-наниматели по договору коммерческого найма (ст. 675 Гражданского кодекса РФ).
Знать о данных лицах покупатель должен заранее, поскольку прекратить права пользования данной квартирой у перечисленных лиц очень сложно, а порой и невозможно.
Обеспечение выполнения обязательств покупателя в случае купли – продажи квартиры в рассрочку (кредит)
Говоря о купле – продаже квартиры, в основном речь ведется об обязанностях продавца – о необходимости предоставить те или иные документы, совершить те или иные действия. Однако, не следует забывать и об обязанности покупателя – заплатить установленную в договоре денежную сумму (цену договора). В договоре купли – продажи квартиры может быть предусмотрена оплата цены через определенное время после передачи квартиры покупателю (продажа в кредит или рассрочка платеж – с обязательным указанием сроков и порядка оплаты). В этом случае, если иное не предусмотрено договором, до момента оплаты, квартира признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязанностей по оплате (п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, законом предусмотрены с одной стороны, льготные условия по оплате цены договора для покупателя, но и в то же время, для продавца – гарантии выполнение покупателем его обязанностей по оплате.
Все сказанное о купле – продаже квартирыявляется основным для сторон, заключающих данный договор. Но поскольку каждая сделка индивидуальна и имеет свои собственные нюансы, консультация у специалиста никогда не будет лишней.
Я тоже думаю, что все эти сведения без риелтора проверить трудно. Особенно то, что касается третьих лиц. Ведь даже зная, какие сведения требуют проверки, нужно представлять, где их можешь получить.
Думаю, это весьма ценная информация, конечно, при оформлении такого договора, может помочь агентство недвижимости, которое проконтролирует наличие документов, но все же не все готовы платить процент таким агентствам. Кстати, знаю, что при самой первой покупке квартиры, возвращается налог пенсионного фонда (а это немалая сумма), поэтому такие вопросы обязательно заранее нужно уточнять у нотариуса.
Нам вернули именно налог пенсионного фонда... Но квартиру мы в первый раз покупали в Украине, поэтому раз разные страны, то и разные налоги возвращают. Вообще, конечно, перед сделкой эти вопросы нужно уточнять, ведь чаще всего про возврат налогов не очень хотят рассказывать.
При сделках лучше всего пользоваться услугами нормального честного риэлтора, особенно в крупных городах. Правда суммы они берут очень приличные за проверку чистоты. Иногда даже удивляешься, что они такое проверяют за эти деньги. До тех пор пока в нашей стране не будет нормальной информационной базы, мы так и будем бегать туда-сюда за разными бумажками. А самое любопытное, что есть мошенники риэлторы, нотариусы, продавцы, бабушки, живущие по ренте, сами покупатели. И как найти честного, тут никто не расскажет.
