О дизайне и ремонте позитивно!
суббота, 25.02.2017, 10:01
| RSS
Меню сайта

Всё для дома

Ремонт своими руками


Укладка паркетной доски: технология укладки


Японские шторы. Дизайн штор в японском стиле


Проект дизайна сада в средиземноморском стиле

Новые дизайн - проекты

Дизайн гостиной комнаты и прихожей с лёгкой перегородкой

Спальня - кабинет в сталинке. Дизайн спальни с высокими потолками - необычный интерьер

Дизайн ванной комнаты с душевой кабинкой в прохладных тонах

Гостиная, совмещенная со спальней на подиуме

Отделочные материалы


Декоративный кирпич для внутренней отделки

Спальная комната


Дизайн спальной комнаты 10 кв.м. без окна. Перепланировка трехкомнатной квартиры серии П 44М


Дизайн интерьера спальни в восточном стиле

Сделай сам

Бусы и другая бижутерия в интерьере

Игольницы бискорню. Как сшить бискорню своими руками

Картины из войлока. Валяние картин из шерсти своими руками

Детская комната
интерьер детской комнаты

Бескаркасная мебель для детской комнаты
интерьер детской комнаты

Комната для молодой девушки. Дизайн комнаты для взрослой девушки в квартире родителей

Как сделать ремонт


Устройство теплых полов. Теплый пол пленочный и стержневой


Магнезиальные полы и их характеристики. Технология устройства магнезиального пола


Ремонт позитивный - главная » Статьи про ремонт и дизайн интерьеров » Ремонт и закон » Законы о строительстве » Долевое участие в строительстве. Договор долевого участия


Долевое участие в строительстве. Договор долевого участия


Долевое участие в строительстве дома является для большой категории граждан единственным способом получить свое собственное жилье. Широко известен факт – квартиры на вторичном рынке, как правило, стоят намного дороже, чем на рынке первичного жилья. К тому же, при долевом участии в строительстве дома сумма стоимости жилья вносится частями, что так же важно для многих людей. Таким образом, участие в долевом строительстве – с одной стороны, прекрасная возможность стать обладателем отдельной квартиры. С другой стороны, граждане, решившие вступить в долевое строительство, предварительно должны всесторонне ознакомиться с этим процессом и уяснить для себя его важные моменты.

Понятие о дольщиках и застройщиках

Отношения по долевому участию в строительство на практике стали складываться уже достаточно давно, приблизительно, к концу 90-х годов. На тот момент времени законодательства, четко регулирующего данный вид правоотношений, не было. Участникам долевого строительства приходилось определять свои права и обязанности, опираясь на общие нормы гражданского права. Лишь в 2004 году был принят специальный федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 (далее Закон), который был призван четко регламентировать отношения в данной сфере. Сложившаяся практика отношений в области долевого строительства внесла свои коррективы в упомянутый закон, который дорабатывался и изменялся с учетом реалий жизни. По мнению многих специалистов, на данный момент времени, этот законодательный акт в большей мере отражает и защищает интересы дольщиков, чем в своих первоначальных редакциях.
 
Прежде всего, рассматривая данный вид правоотношений, необходимо определиться с терминологией. Итак, основными сторонами в данной сфере правовых отношений являются:
 
застройщик - юридическое лицо, имеющее в собственности (на праве аренды, субаренды) земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом земельном участке объектов (многоквартирных домов)
 
участники долевого строительства – дольщики (это могут быть как физические, так и юридические лица), заключившие договор о долевом участии с застройщиком. По окончании строительства жильё в новостройке становится собственностью дольщиков.
 
Участников долевого строительства, в большинстве случаев, именуют дольщиками. В рамках данной статьи участники долевого строительства будут именоваться так. Между указанными сторонами заключается договор долевого участия. Рассмотрим подробно, какие положения должен включать в себя данный договор, и на какие моменты необходимо обратить внимание дольщику, при его заключении.

Договор участия в долевом строительстве

Итак, в Законе (ст.4 п.1) дано следующее определение договору между дольщиками и застройщиком: «по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок….построить многоквартирный дом….и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию… передать…объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект…». До принятия Закона, между дольщиками и застройщиком использовались различные виды гражданских договоров, например, договор возмездного оказания услуг, строительного подряда, предварительный договор и договор купли-продажи недвижимости, простого товарищества, договор уступки прав требования. Можно сказать, что договор долевого участия в строительстве объединил в себе некоторые важные положения перечисленных договоров.
 
Заключать договор долевого участия с застройщиком можно только после того, как он:
 
-получит в установленном порядке разрешение на строительство. Разрешение на строительство - это документ, подтверждающий соответствие проектной документации застройщика требованиям градостроительного плана земельного участка, и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Выдается разрешение федеральным органом исполнительной власти РФ, или субъекта РФ, или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией и подтверждает правомочность застройщика на ведение строительства.
 
-опубликует и разместит проектную декларацию. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства. Проектная декларация опубликовывается застройщиком в СМИ, размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет"). Так же проектная декларация должна предоставляться любому заинтересованному лицу для ознакомления. Для заключения договора долевого участия дата опубликования проектной декларации очень важна – только после истечения 14 дней с момента её опубликования может быть заключен договор с первым участником долевого строительства.
 
-осуществит государственную регистрацию права собственности (аренды, субаренды) на земельный участок, предоставленный для строительства. Данная процедура так же подтверждает законность проведения застройщиком строительных работ на конкретном земельном участке.
 
Только после проверки дольщиком трех перечисленных условий, можно заключать договор долевого участия. Договор должен в обязательном порядке содержать следующие существенные условия, при отсутствии которых он считается незаключенным:
 
Определение объекта строительства. Под объектом строительства, (ст. 2 Закона), понимается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и входящее в состав указанного многоквартирного дома. То есть, в договоре как можно подробнее должна быть описана квартира, которую в итоге получит дольщик: должны быть указаны адрес квартиры, этаж, номер, общая площадь, количество комнат и т.д. – одним словом, должны быть указаны такие характеристики, которые бы позволили идентифицировать конкретную квартиру (например, это может схематичный поэтажный план объекта). Технические характеристики квартиры (объекта) могут указываться либо в самом договоре, либо в приложении (с подписью лица, уполномоченного подписывать договор и с печатью застройщика). Если квартира сдается с отделкой, то об этом так же должно быть упоминание, а так же указание на то, с использованием каких материалов проводились отделочные работы.
 
Срок передачи объекта инвестору – под этим сроком подразумевается срок передачи объекта (квартиры) дольщику по акту передачи. Как правило, застройщики указывают в договорах не конкретную дату сдачи – число, месяц, год – а определенный временной промежуток – например, первый квартал какого-то года. На это необходимо обращать внимание, при заключении договора. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Данный срок должен быть един для всех участников долевого строительства. В законе предусмотрена возможность изменения срока по договоренности сторон. При нарушении сроков застройщиком, закон возлагает на него санкции – уплата дольщику пени, однако процедура возмещения в законодательстве не прописана, поэтому зачастую на практике возникают проблемы. Изначально устранить их можно внеся в договор описание порядка возмещения денежных средств.
 
Цена, порядок и сроки оплаты. Цена – это размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком для строительства (создания) объекта долевого строительства. Вопрос цены сторонам нужно детально проработать в договоре, так как Закон оставил достаточно моментов, которые определяются по договоренности. Так стороны договариваются: о порядке внесения платежей (единовременно или периодически); о возможности изменения цены. Последний момент весьма важен – порой, метраж квартир по договору и по факту может несколько не совпадать. Если площадь квартиры в итоге будет больше, застройщик может требовать доплаты за лишние метры. Поэтому целесообразно указывать в договоре, что цена пересмотру не подлежит. Но возможна и другая ситуация – метраж построенной квартиры будет меньше, чем указано в договоре. Тогда пункт о невозможности пересмотра цены будет играть против дольщиков. В этом случае, в интересах дольщиков, чтобы пункт о пересмотре цены в договоре был, а так же чтобы была указана не только стоимость всего объекта (квартиры), но и стоимость за квадратный метр. Одним словом, к пункту «цена» в договоре дольщику следует отнестись очень серьезно – помимо всего прочего, в случаях просрочки платежа, Законом (ст.5 п.п.4, 5, 6) для дольщика установлены санкции в виде пени, а так же возможность застройщика отказаться от исполнения договора.
 
Гарантийный срок на объект – по Закону (ст.7) не может быть меньше 5 лет. Указания в договоре об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Если предоставленный дольщику объект не соответствует требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, иным обязательным требованиям, дольщик вправе требовать от застройщика по выбору:
-безвозмездного устранения недостатков в разумный срок
-соразмерного уменьшения цены договора
-возмещения своих расходов на устранение недостатков.
 
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта дольщик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов. Под существенным, понимается неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения (ст. 475 п. 2 Гражданского кодекса РФ).
 
Помимо указанных обязательных условий в договор долевого участия в строительстве, по усмотрению сторон могут включаться дополнительные пункты, например, о сроках выдачи застройщиком дольщику документов, необходимых для регистрации права собственности; об обязанностях сторон по уплате коммунальных платежей (о моменте, когда эта обязанность переходит к дольщику) и т.д.
 
Договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации. Это исключает случаи двойной продажи объектов недвижимости различным лицам, а также обеспечивает дополнительные гарантии законности совершаемых сделок. Помимо этого, застройщики так же должны самостоятельно вести учет и регистрацию заключенных ими договоров, но эта внутриорганизационная регистрация не заменяет собой государственную.
 
Как и любой другой гражданско-правовой договор, договор долевого участия в строительстве может быть расторгнут. Расторжение договора возможно как по инициативе сторон, так и в судебном, в случаях, предусмотренных Законом.

Поскольку строительство многоквартирных домов, а соответственно и долевое участие в строительстве, мероприятие, занимающее значительный промежуток времени, дольщику, и его родственникам следует знать следующее. В случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.






Источник: http://www.remontpozitif.ru
Категория: Законы о строительстве | Добавил: Оксана (14.01.2012) | Автор: Оксана E W
Просмотров: 2625 | Комментарии: 3 | Теги: долевое строительство, долевое участие, договор, строительство | Рейтинг: 5.0/1

Все статьи о ремонте

Дизайн - проекты

Видео ремонта квартиры

Фото интерьеров


СТАТЬИ ПО ТЕМЕ Ремонт и закон - Законы о строительстве:


Всего комментариев к статье Долевое участие в строительстве. Договор долевого участия
: 3
avatar
3
Статья интересная, полезная, но я все равно с опаской отношусь к долевому строительству, потому, что очень много слышала по телевизору, как застройщики обманывали участников долевого строительства.
avatar
1
По поводу стоимости первичного и вторичного жилья - вопрос довольно спорный. Вторичное жилье в старых домах дешевле, за исключением случаев покупки квартиры на стадии начала строительства. Но придется долго ждать и потом еще вложить очень много денег в ремонт. Тут все очень проблематично. С этим долевым участием можно так здорово вляпаться, особенно когда дом строят в хорошем месте, что неизвестно, что лучше. Могут и заморозить, и землю отобрать, особенно с приходом нового руководства города или региона.
avatar
2
Но все равно многие участвуют в долевом строительстве и им приходится заключать договор.
По-моему, полезная статья, очень подробно и понятно рассказано, что нужно учесть в его пунктах.
avatar
Фотогалерея

Поиск по сайту

Категории раздела
Законы о ремонте [26]
Законы о строительстве [41]

Современный ремонт

Укладка паркетной доски: технология укладки

Новости дизайна

Стол для людей и кошек

Кровать из крыльев самолета

Шикарное кресло нового поколения

Амёбные кресла

Видео ремонта


Образец договора на проведение ремонтных работ


Консервация водоема на зиму


Пробковое напыляемое покрытие

Статистика

Онлайн всего: 10
Гостей: 10
Пользователей: 0

Кухня и столовая


Подоконник - столешница


Островная кухня: как обустроить кухню - остров. Дизайн и планировка островной кухни


Дизайн интерьера маленькой кухни 5 кв метров

Ванная комната


Зеркала для влажных помещений. Зеркало в ванной комнате, его безопасность и крепление зеркал


Дизайн ванной комнаты с душевой кабинкой в прохладных тонах


Ванная комната для девушки. Дизайн - проект

главная РеПо


ДЛЯ ВАС: * Дизайн проекты бесплатно * Новости дизайна * Фото интерьеров * Видео ремонта и дизайна * Статьи о ремонте * Ландшафтный дизайн *
РЕПО - про дизайн и ремонт своими руками позитивно! © 2011 - 2017
Реклама на нашем сайте