Долевое участие в строительстве: расторжение договора долевого участия. Договор цессии
Долевое участие в строительствеоформляется и закрепляется его участниками, по общему правилу, с помощью договора долевого участия. Однако, как и любой другой гражданско-правовой договор, это соглашение может быть, при соблюдении определенных условий, расторгнуто. Кроме того, в сфере долевого строительства, помимо указанного выше договора, имеет место быть и иной вид договора – договор цессии (или уступки права требования). Что это за договор, и в каких случаях он заключается, будет рассмотрено ниже. Но прежде, рассмотрим случая расторжения договора долевого участия в строительстве.
Случаи расторжения договора долевого участия в строительстве
На основании федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 (далее Закона), заключенный между дольщиками и застройщиком договор долевого участия в строительстве может быть расторгнут в ряде случаев. Прежде всего, необходимо знать, в каких случаях участник долевого строительства может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Этими случаями являются (ст.9 Закона):
-неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи этого объекта на два месяца;
-в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора (требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований), приведшими к ухудшению качества объекта, или с недостатками, делающими его непригодным для использования, и застройщик не выполнил требования участника долевого строительства по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок; либо соразмерного уменьшения цены договора; либо возмещения расходов дольщика на устранение недостатков;
-в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
-в случае невыполнения застройщиком обязанности, связанной с поручительством: одним из способов обеспечения исполнения обязательств застройщика, является поручительство банка, срок действия которого должен быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства дольщику. В случае прекращения поручительства до истечения этого срока, поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом дольщика, не позднее, чем за один месяц до даты прекращения поручительства. При этом застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати дней, с даты прекращения поручительства.
Помимо этого, в законе прописано, что дольщик вправе требовать расторжения договора в судебном порядке в случае: -прекращения или приостановления строительства объекта недвижимости, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику ; -существенного изменения проектной документации, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства ; -изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома.
Кроме рассмотренных выше ситуаций, в договоре могут быть указаны иные случаи, как для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора, так для расторжения договора по его инициативе в судебном порядке.
При расторжении договора по инициативе дольщика (в судебном порядке или при его одностороннем отказе от исполнения договора) застройщик обязан возвратить участнику долевого строительстваденежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами. В случае, если участником долевого строительства является гражданин, проценты уплачиваются в двойном размере.
Потенциальным дольщикам так же важно знать, в каких случаях возможно расторжение договора по инициативе застройщика. По инициативе застройщика (при одностороннем отказе застройщика от выполнения своих обязательств) договор расторгается, в случае невыполнения дольщиком своих обязательств по оплате цены договора (ст.5 п. 4, 5. Закона):
-в случае просрочки внесения платежа дольщиком в течение более чем двух месяцев, если в соответствии с договором, уплата цены договора должна производиться дольщиком путем единовременного внесения платежа;
-в случае систематического нарушения дольщиком сроков внесения платежей (нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца), если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться дольщиком путем внесения платежей в предусмотренный договором период;
В этих случаях, застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. При этом застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора. В свою очередь, участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (ст.5 п.6 Закона).
Таким образом, из сказанного выше видно, что дольщику законодательством предоставлено гораздо больше возможностей по расторжению договора долевого строительства, чем застройщику. В случае расторжения договора (неважно по чьей инициативе) дольщику возвращаются уплаченные им денежные суммы. При этом сторона, действия которой послужили причиной расторжения договора, обязана выплатить другой стороне денежное возмещение (проценты, неустойку). Таковы основные моменты, касающиеся расторжения договора долевого участия в строительстве.
Понятие договора цессии (уступки права требования) в долевом строительстве
Как правило, говоря о долевом строительстве, основное внимание уделяется договору участия в долевом строительстве. Однако, строительство многоквартирных домов процесс длительный и у дольщиков, желавших со временем стать владельцами квартиры в строящемся доме, могут измениться те или иные жизненные обстоятельства, в связи с чем, они могут прекратить свое участие в долевом строительстве. В этом случае, как правило, участники долевого строительстваимеют возможность заключить с новым лицом – будущим дольщиком – договор цессии, по которому уступают ему свои права требования по первоначальному договору долевого участия, то есть переуступают свое право на квартиру в новостройке.
Возможность заключения договора цессииустановлена в ст.11 Закона, так же она должна быть прописана непосредственно в заключенном договоре долевого участия в строительстве.
Заключить договор цессии можно только при соблюдении ряда условий:
-заключение договора уступки права требования возможно после оплаты дольщиком цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства (заключается отдельный договор о переводе долга на нового участника долевого строительства). Такой перевод, согласно ст. 391 Гражданского кодекса РФ, осуществляется с согласия застройщика;
-заключение договора цессии допускается только с момента государственной регистрации договора долевого участия и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства(квартиры).
-не допускается уступка гражданам прав требования по договорам участия в долевом строительстве, которые заключены юридическими лицами (индивидуальными предпринимателями) и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов и после исполнения которых, у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме (п. 3 ст. 1 Закона). То есть, если дольщиком в строительстве квартир выступала коммерческая организация, то до окончания строительства она не может заключить договор цессии с гражданам.
Уступка прав требований по договору так же подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как и договор долевого участия.
Так же, как и договор долевого участия, договор цессиидостаточно широко применяется в сфере долевого строительства, хотя его суть и возможность заключения не всегда изначально бывает объяснена участникам долевого строительства. Но знать об этом договоре стоит, так как он является хорошей возможностью для граждан – дольщиков выйти из долевого участия, если за время строительства дома возникла такая необходимость.
Думаю, еще до заключения договора участия в долевом строительстве нужно изучить, как он расторгается в случае чего и знать свои права. Статья поможет разобраться в этих вопросах.
Статья полезная, но дело мутное. Абсолютно согласна, что лучше обращаться к юристам, причем желательно это делать при подписании договора, а еще лучше проверить фирму, которая строит, по своим каналам. Я знаю случаи, когда заплатив деньги, люди годами не могут дождаться получения жилья, потому что дом не пропускает Госкомиссия. И чем все закончится неизвестно.
Очень полезная и главное актуальная статья, если учесть количество судебных исков по всей стране, связанных с нарушениями в этой сфере. И хотя в статье достаточно подробно и четко расписаны все пункты, все-таки лучше в случае возникновения нужды обращаться за помощью к профессиональному юристу. Но быть подкованным в этом вопросе - хотя бы теоретически - все равно необходимо.
