Межевание земельных участков. Процедура межевания. Необходимость установления границ земельных участков

 

Прежде всего, стоит дать понятие тем определениям, о которых пойдет речь ниже. Итак, межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади. Межевание позволяет определить местоположение площади участка и его границ, и оформить все необходимые юридические материалы, касающиеся этих данных. Кадастровый учет – занесение данных по объекту недвижимости в государственный кадастр (реестр) недвижимости.

 

Самым главным в данной проблеме является то, что обязательное межевание земельных участков было отменено Законом «О государственном кадастре недвижимости» № 221-ФЗ от 24.07.2007 г. Таким образом, необходимость проведения процедуры межевания принадлежащего собственнику земельного участка, остается на усмотрение самого собственника. Кроме того вышедший Закон «О дачной амнистии» ФЗ- № 93 от 30.06. 2006 г. (полное название закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощённом порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества") законодательно закрепил процедуру оформления дачных земельных участков в упрощенном порядке без межевания участка.

 

Как правило, над проблемой необходимости межевания земельного участка человек задумывается тогда, когда он планирует совершить с земельный участком тот или иной вид сделки (куплю – продажу, дарение и т.д.) либо оформить данный участок в собственность. Хотелось бы сразу отметить, что земельные участки, оформленные в собственность по упрощенной процедуре (без межевания) также можно и продавать, и дарить и наследовать и совершать любые действия, наравне с земельными участками, поставленными на учет с межеванием.

 

В соответствии с Земельным кодексом РФ быть предметом той или иной сделки может быть только участок, прошедший государственный кадастровый учет, то есть получивший характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков, и имеющий кадастровый номер. Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляют по месту их нахождения.

 

Однако, несмотря на предоставленные возможности избежать долгой процедуры, подчас проведение межевания участка все же необходимо.

 

Так, например, обязательным является установка границ земельного участка в случае, вступления в наследство на земельный участок с разделом. В этом случае, каждому из наследников принадлежит часть земельного участка, о чем делается запись в свидетельстве о праве собственности. Но при этом, если, например, один из наследников захочет продать свою часть земельного участка, то необходимо четкое установление границы принадлежащей ему части. Так же необходимо межевание, если родственники не могут договориться о совместном использовании участка, либо если на участке есть домовладение, и оно так же находится в долевой собственности.

 

Помимо этого, обычно, в качестве аргумента за необходимость межевания земельных участков, приводятся следующие доводы.

 

Так, если на протяжении значительного времени владелец не пользуется своим земельным участком и фактических границ (забора) с его соседями не установлено, то соседи могут захватить часть земельного участка. Но если межевание будет проведено, то доказать незаконность действий соседей и вернуть свою землю, будет намного легче.

 

Межевание целесообразно и в обратном случае – если земельный участок находится на дорогостоящей территории (например, в элитном месте) и цена за каждый метр земли крайне высока; либо если планируется дорогостоящее строительство. При этом, только проведя межевание, можно быть точно уверенным, что права соседей не ущемлены.

 

Кроме того, хотя и принято считать, что земельные участки, которые когда-то выделялись их владельцам, нарезались правильными формами (например, в виде прямоугольников), на практике все оказывается далеко не так. Земельные участки, в силу особенностей ландшафта, могут иметь достаточно сложную конфигурацию (например, находиться на краю обрыва, или рядом с лесом или рекой). Следовательно, ни о каких правильных формах тут не может быть и речи, и поэтому, лучше всего провести межевание такого земельного участка, чтобы законодательно точно закрепить его конфигурацию. Аналогичными являются и случаи с изолированными (местоположение которых сложно определить) либо неосвоенными участками с необозначенными границами, которые имеются в некоторых садоводческих товариществах.

 

О пользе межевания говорит и возможность прирезок дополнительной части земли – возможность законного бесплатного увеличения площади земельного участка в пределах нормы предоставления для участков соответствующего назначения и целевого использования. Обычно это до 6 соток плюс к исходному участку. Норма предоставления устанавливается органами местного самоуправления. Если норма не установлена, разрешенная прирезка не должна превышать 10% площади исходного участка.

 

И последним аргументом за проведение межевания является упрощение сделок, совершаемых с земельным участком. Многие покупатели считают, что это снижает риски нарушения границ участков, и готовы платить за эту процедуру. Следовательно, если владелец земельного участка планирует продать его, то чтобы сделать участок более привлекательным для потенциальных покупателей, нелишним будет провести его межевание.

 

Однако, у процесса межевания земельных участков есть и обратная, отрицательная сторона. Прежде всего, это дорогостоящий проект, оформление которого может занять достаточно длительное время (не менее, а то и более полугода). Кроме того, владельцы земельных участков, желающие провести межевание, должны помнить о том, что необходимость обозначения границ их участка до приезда геодезистов – это обязанность землевладельцев, т.е. их обязанность. Таким образом, сами собственники участков должны обозначить свои границы и показать их геодезистам.

 

Помимо этого, указанные выше плюсы межевания могут обернуться и минусами. Так, например, продаваемый земельный участок с межеванием, является более привлекательным для покупателя, но вместе с тем, стоимость такого земельного участка будет выше (т.к. продавец внесет в цену участка немалую стоимость затрат на межевание). Следовательно, высокая цена такого земельного участка может и отпугнуть покупателя.

 

То же самое касается и споров с соседями. Как было сказано выше, межевание устанавливает четкие границы между соседними земельными участками, и по идее, должно пресечь всевозможные споры соседей между собой. Но, по общему правилу, при проведении межевания, необходимо чтобы соседи подписали документы о том, что согласны с установленными межевыми границами.

 

Еще одним минусом проведения межевания является то, что это довольно сложная процедура, требующая высокой квалификации проводящих её людей, а так же высокой точности проведенной работы. Безусловно, что в данном случае, нельзя исключать человеческого фактора, из-за которого в соответствующие документы могут вкрадываться ошибки. Впоследствии, исправлять эти ошибки придется опять же самому землевладельцу. Недобросовестная работа геодезистов – это еще один из минусов процесса установления границ земельных участков.

 

Процедура межевания земельных участков начинается с обращения землевладельца в соответствующую организацию, обладающую правом осуществлять кадастровую деятельность. Кадастровый инженер, осуществляющий кадастровую деятельность, обязательно должен иметь квалификационный аттестат. Кадастровый инженер проводит работы по межеванию земельного участка на основании заключенного с землевладельцем договора подряда на выполнение кадастровых работ. Кадастровые работы, связанные с межеванием земельного участка оформляются в форме межевого плана. Межевой план представляет собой сложный технический документ, состоящий из текстовой и графической частей; являясь документом проведенных кадастровых работ, он заверяется печатью и подписью кадастрового инженера.

 

Проводимые кадастровым инженером работы включают в себя:
-согласование границ земельных участков; 
-создание планового съёмочного обоснования;
-определение координат межевых знаков и закрепление их на местности; 
-определение площади земельного участка по полученным координатам межевых знаков; 
-формирование пакета документов – межевого плана. 

Установление границ земельного участка производится на местности в присутствии представителя местной администрации, собственников, владельцев или пользователей (или их представителей) соседних участков, межевание которых проводится. Необходимой составляющей при формировании межевого плана, является проведение согласования месторасположения границ земельного участка, с заинтересованными лицами, обладающими смежными земельными участками (ст. 39 ФЗ № 221-ФЗ).

 

Результатом согласования границ земельного участка является акт согласования границ земельного участка. После этого, межевое дело, вместе с документами, указанными выше передается в органы кадастрового учета.