Договор ренты. Пожизненное содержание с иждивением
Договор ренты имеет несколько разновидностей: бывает договор постоянной и пожизненной ренты, а так же договор пожизненной ренты с иждивением. Договор ренты считается одним из относительно новых договоров, т.к. возможность отчуждения имущества в обмен на предоставление бывшему собственнику периодического постоянного денежного (или иного) содержания, в ранних версиях законодательства не предусматривалась. В современном обществе достаточно много людей, прежде всего, к ним относятся пенсионеры, и иные категории граждан, которые в силу тех или иных причин не в состоянии постоянно работать и получать стабильный доход. Однако в собственности этих граждан имеется какое-либо имущество (в данной статье мы будем говорить только о недвижимом имуществе – квартире, земельном участке и т.д.), представляющее определенную ценность и, чаще всего, не используемое собственником. По договору ренты, указанные лица могут передавать это имущество в собственность другим лицам, и за это получать стабильные периодические платежи. Особенно часто на практике применяется договор пожизненного содержания с иждивением, в связи с тем, что помимо возможности предоставления денежного содержания, он предполагает предоставление жилья, питания, одежды, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и ухода за ним. Особенно актуально подобное предоставление по этому договору для тех же пенсионеров, и других, нуждающихся в подобном предоставлении категорий граждан.
Понятие договора ренты. Виды договоров ренты
Суть ренты заключается в следующем: рента подразумевает отчуждение (передачу) имущества (в общих случаях, как движимое, так и недвижимое), предполагающее регулярный гарантированный доход, получаемый лицом в обмен на переданное имущество (ст.583 п.1 ГК РФ). В договорах ренты присутствуют такие стороны как получатель ренты (т.е. лицо, передающее имущество) и плательщик ренты – лицо, выплачивающее ренту, в обмен на полученное имущество.
Существует несколько видов договоров ренты (ст.583 п.2 ГК РФ):
-возможно, установление обязанности выплачивать ренту бессрочно – это постоянная рента. Постоянную ренту могут получать граждане и некоммерческие организации, право на получение постоянной ренты может быть унаследовано, уступлено или получено в порядке правопреемства согласно п. 2 ст. 589 ГК РФ. Как правило, такой договор ренты нечасто заключается между гражданами, поэтому рассматривать подробно его не имеет смысла.
-а возможно – на срок жизни получателя ренты – это пожизненная рента. Кроме того, пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением, в этом случае гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество (земельный участок, квартиру и т.д.) в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением. При этом под содержанием с иждивением понимается обеспечение в жилье, питании, одежде, и иных услугах, установленных в договоре, вплоть до предоставления плательщиком ренты ритуальных услуг. По договору постоянной ренты и пожизненной ренты возможна передача как движимого, так и недвижимого имущества под выплату ренты. И только в договоре пожизненного содержания с иждивением возможна передача под выплату ренты только недвижимого имущества. Поскольку, именно этот вид договора ренты заключается наиболее часто между гражданами, именно о договоре пожизненного содержания с иждивением следует поговорить подробнее.
Договор пожизненного содержания с иждивением
Определение договору пожизненного содержания с иждивением дано в п.1 ст.601 ГК РФ: «по договору пожизненного содержания с иждивением, получатель ренты – гражданин, передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц)». Следует знать, что законодательством установлено применение норм о пожизненной ренте к договору пожизненного содержания с иждивением (помимо норм, непосредственно относящихся в законе к пожизненному содержанию с иждивением).
Итак, рассмотрим основные положения, касающиеся договора пожизненного содержания с иждивением.
Кто может быть получателем ренты – по данному договору, получателем ренты может быть как лицо, передавшее имущество, так и указанное им лицо (группа лиц). Указание в договоре на конкретное лицо – его обязательное условие. Поскольку пожизненное содержание с иждивением можно рассматривать как некую разновидность договора пожизненного содержания, то, из самого слова «пожизненное» следует, что договор действует только на протяжении жизни того или иного лица, поэтому необходимо указать, на срок жизни какого лица она устанавливается. Если пожизненное содержание с иждивением установлено в пользу нескольких граждан, их доли в праве на получение ренты, по общему правилу, считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается (ст.596 п.2 ГК РФ). Договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ). Моментом заключения договора пожизненного содержания с иждивением является дата государственной регистрации. Если после нотариального удостоверения, но до государственной регистрации договора получатель ренты скончается, то данный договор ничтожен и не подлежит регистрации, соответственно, не может быть зарегистрировано и право собственности плательщика ренты.
Способом обеспечения исполнения плательщиком ренты своих обязательств, является установленное в ст. 604 ГК РФ правило о том, что плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять земельный участок, переданный ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Данное правило установлено в целях защиты интересов получателя ренты, однако, закон не ограничивает плательщика ренты в праве распоряжаться приобретенной в собственность недвижимостью. Он может её продать, подарить, и иным образом осуществить её отчуждение новому приобретателю, после чего освобождается от исполнения своих обязательств по выплате ренты. Однако для нового приобретателя недвижимость обременена – обязательства плательщика ренты автоматически переходят на него (ст.586 п.1, 2 ГК РФ). Поэтому нового собственника недвижимости плательщик ренты должен предварительно известить, что данный объект обременен рентой. При этом, если у получателя ренты возникнут какие-либо требования в связи с нарушениями договора ренты, а новый плательщик ренты не сможет их удовлетворить, получатель ренты вправе требовать удовлетворения своих притязаний у первоначального плательщика ренты (субсидиарная ответственность ст.399 ГК РФ) – ст. 586 п.2 ГК РФ. Однако, данное правило вступает в силу тогда, когда стороны не установили в договоре на этот случай солидарную ответственность (в случае солидарной ответственности, все плательщики – и новый, и старый, отвечают перед получателем ренты одновременно; получатель ренты вправе требовать от плательщиков, как совместного исполнения обязательств, так и исполнения обязательств каждым из плательщиков в отдельности – как полностью, так и частично).
Кроме того, при передаче недвижимости по договору ренты, получатель ренты в качестве гарантии выполнения плательщиком ренты своих обязательств, приобретает право залога на недвижимость – ст.587 п.1 ГК РФ. В договоре, по соглашению сторон, возможно установление иных форм обеспечения (задаток, поручительство и т.д.). Но вот нормы о залоге в силу закона при ренте являются императивными и не могут быть отменены соглашением сторон.
Плательщик ренты обязан принимать меры, чтобы в процессе использования переданного ему недвижимого имущества, стоимость этого имущества не снижалась. Кроме того, в случае случайной гибели или случайного повреждения имущества, плательщик ренты не освобождается от своих обязанностей по договору ренты. Конечно, сложно представить, ситуацию, при которой переданная по договору квартира может быть повреждена или даже полностью утрачена, но, поскольку в жизни бывает всякое, знать о таком моменте необходимо.
Что предоставляется по договору пожизненного содержания с иждивением? По договору пожизненного содержания с иждивением главной обязанностью плательщика ренты является обеспечение жизненных потребностей получателя ренты (потребностей в жилище, питании, одежде, лекарствах, уходе и т.д.) оговоренных в договоре. Перечень обязанностей, указанных в законе является примерным и должен уточняться в договоре. Например, предусмотренная законом обязанность обеспечения потребности в жилище, может включать не только предоставление права дальнейшего проживания в переданной плательщику квартире (доме), но и предоставление в пожизненное пользование другого жилого помещения, указанного в договоре.
Кроме того, в договоре пожизненного содержания с иждивением, должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением, а стоимость объема содержания в месяц, не может быть меньше двух минимальных размеров оплаты труда. Так же, по соглашению сторон, в данном виде договора ренты, может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК РФ).
Договор ренты удобен для тех, кто одинок, но у меня он вызывает двоякие чувства. Человек, который платит, сидит и ждет, пока другой умрет. Кроме того нередки случаи расторжения и самими получателями, ведь они тоже часто не самые порядочные люди. А те, кто выплачивает ренту должны собирать все чеки, бумажки, если не собрали, а договор хотят расторгнуть, то деньги пропадут.
