О дизайне и ремонте позитивно!
воскресенье, 26.02.2017, 22:59
| RSS
Меню сайта

Всё для дома

Ремонт своими руками


Дизайн - проекты прихожей (2 варианта)


Дизайн - проект спальни - кабинета


Дизайн - проект лоджии "Райский остров"

Новые дизайн - проекты

Дизайн гостиной комнаты и прихожей с лёгкой перегородкой

Спальня - кабинет в сталинке. Дизайн спальни с высокими потолками - необычный интерьер

Дизайн ванной комнаты с душевой кабинкой в прохладных тонах

Гостиная, совмещенная со спальней на подиуме

Отделочные материалы


Фактурная штукатурка: характеристики и технология нанесения фактурной штукатурки

Спальная комната


Варианты дизайна спальни - готовые проекты комнаты


Дизайн - проект спальни в японском стиле

Сделай сам

Искусство из проволоки Wire Wrap. Украшения из крученой проволоки

Украшение интерьера к 8 марта. Как сделать украшения к празднику в технике квиллинга

Новогодняя елочка своими руками. Как сделать елку из бумаги мастер - класс

Детская комната
интерьер детской комнаты

Дизайн комнаты для юноши
интерьер детской комнаты

Дизайн детской для мальчика дошкольника и школьника. Как экономно изменить интерьер комнаты

Как сделать ремонт


Полимерные полы в производственных помещениях


Укладка паркетной доски: технология укладки


Ремонт позитивный - главная » Статьи про ремонт и дизайн интерьеров » Ремонт и закон » Законы о строительстве » Договор купли – продажи квартиры. Форма, существенные условия договора. Расторжение договора


Договор купли – продажи квартиры. Форма, существенные условия договора. Расторжение договора


Договор купли – продажи квартиры является, вероятно, одним из самых часто заключаемых договоров между гражданами на рынке жилья, поскольку у нас в стране большинство людей владеют своими квартирами на праве собственности. И тем не менее, довольно часто возникают ситуации, когда граждане бывают недостаточно осведомлены о нюансах совершаемой сделки, и о том, что нужно знать, выступая продавцом/покупателем жилья. Поскольку в основу данных взаимоотношений положен договор купли – продажи квартиры, то, прежде всего, необходимо знать, что собой представляет данный договор и каким образом его можно расторгнуть.

Понятие и основные положения договора купли – продажи квартиры

По договору купли – продажи квартиры, одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороны (покупателя) квартиру, а покупатель обязуется принять её уплатить за нее определенную денежную сумму (цену). Как правило, сторонами в данном договоре выступают физические лица, реже – юридические. Чтобы физическое лицо могло заключить сделку, оно должно быть дееспособным (ст.21 ГК РФ), достигшим возраста 18 лет (хотя, в ряде случаев, дееспособность лица может наступать и раньше, как правило, в сделках подобного рода такие лица не участвуют). За несовершеннолетних сделки совершают их законные представители или опекуны. 
 
Существенными условиями договора купли – продажи квартиры  являются положения о предмете, цене договора и о лицах, сохраняющих право пользования квартирой после её продажи. Любой договор должен обязательно содержать указания на эти пункты.
 
Предмет договора – то есть продаваемая квартира, должна быть точно определена в договоре, путем указания на её характеристики – адрес, площадь и т.д. Кроме того, квартира не должна быть ограничена в обороте (например, если квартира заложена, то в договоре залога может устанавливаться запрет на продажу). Обязательно указываются документы, на основании которых квартира принадлежит продавцу.
 
Цена договора – это сумма, которую покупатель обязуется уплатить продавцу по договору. Необходимо указывать каким образом будет осуществляться платеж (например, продажа в кредит или рассрочка платежа; наличными, безналичными платежами и т.п.). По общему правилу, денежные суммы передаются только продавцу и только под расписку.
 
В договоре обязательно должен быть перечень лиц, сохраняющие право пользования квартирой, после его приобретения покупателем с указанием их прав пользования. Иначе договор считается незаключенным (п.1 ст.558 ГК РФ).
 
Так же, по соглашению сторон, в договор могут быть внесены любые другие пункты, устанавливающие права и обязанности сторон (какая из сторон несет расходы по оформлению квартиры; в какой срок продавец обязан освободить квартиру от находящихся в ней и принадлежащих ему предметов и т.д.).
 
Как и к большинству гражданско-правовых договоров, к договору купли – продажи квартиры, могут прилагаться дополнительные документы: 

предварительный договор купли-продажи – оформляется, если основной договор купли-продажи не может быть заключен сразу 
дополнительное соглашение – это документ, изменяющий или расторгающий основной договор, который подписывается при обоюдном согласии обеих сторон 
протокол разногласий – это документ, в котором стороны фиксируют свои разногласия по условиям заключаемого договора (протокол согласования разногласий составляется в случае несогласий первой стороны с протоколом разногласий) 
акт приемки – передачи – обязательна и неотъемлемая часть договора купли – продажи, на основании которого продавец передает, а покупатель принимает квартиру. Передаточный акт подписывается обеими сторонами.
 
Договор купли-продажи квартиры может быть заключен в простой письменной форме. Если договор купли-продажи квартиры содержит больше одного листа, то он должен быть прошит и скреплен подписями. Так же, по желанию сторон, он может быть заверен нотариально (не обязательно).
 
Заключенным этот договор считается с момента своей регистрации в Федеральной регистрационной службе РФ. Так же регистрируется переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю.

Основания расторжения или приостановления регистрации договора купли – продажи квартиры

Поскольку договор купли – продажи квартиры подлежит государственной регистрации одновременно с переходом права собственности на квартиру, то Управление Росреестра (регистрационная палата) вправе, при наличии определенных обстоятельств, приостановить процедуру регистрации (по общему правилу, регистрацию проводят не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и необходимых документов). Обстоятельствами приостановления регистрации могут быть, например, отсутствие в договоре указаний, на обеременения квартиры, в том числе зарегистрированных в ЕГРП: залог, аренда, иные права третьих лиц; а так же сомнения государственного регистратора в наличии оснований для регистрации прав, в подлинности документов и т.д.

В этом случае, процедура государственной регистрации приостанавливается по инициативе государственного регистратора. Регистратор обязан в письменной форме уведомить стороны сделки о приостановлении регистрации (не более чем на месяц). Если в течение указанного срока не будут устранены причины, послужившие приостановлению, в регистрации отказывают. 
 
Помимо государственного регистратора, приостановить процедуру регистрации могут и стороны сделки. Для этого, заинтересованная сторона должна подать в регистрационный орган заявление, с указанием: причин, по которым регистрацию необходимо приостановить, а так же срока приостановки (не более, чем на три месяца).Подача заявления о приостановке прерывает течение срока государственной регистрации. После выяснения всех обстоятельств, послуживших причиной приостановления регистрации, процедуру либо продолжают, либо в регистрации отказывают.
 
Кроме того, приостановить процедуру регистрации договора купли – продажи квартиры может судебное производство по делу, в отношении продаваемой квартиры. В данном случае срок приостановки не определен и зависит от срока окончания судебного производства. А сама процедура завершения регистрации ставится в зависимость от вынесенного по делу решения суда.
 
Расторжение договора купли – продажи квартиры процедура достаточно сложная и к ней применяются общие положения о расторжении договоров, установленные гражданским законодательством. По общим правилам (ст.450 ГК РФ), договор может быть расторгнут либо по соглашению сторон, либо по решению суда, по требованию одной из сторон, когда на то есть основания, либо по иным основаниям, предусмотренным законом или договором.
 
Существует правило, что расторгнуть можно только действующий во времени договор, то есть который еще действует и не исполнен до конца. Если же стороны выполнили все условия договора друг перед другом, зарегистрировали переход права собственности, и затем захотели вернуть все назад – то расторгнуть договор в этом случае нельзя. Можно лишь совершить сделку заново – только в этом случае роли поменяются – покупатель выступит продавцом и наоборот.
 
Расторжение договора купли – продажи квартиры по соглашению сторон встречается крайне редко. Возможность заключения соглашения о расторжении договора имеет место быть тогда, когда стороны уже зарегистрировали договор, но еще не успели зарегистрировать переход права собственности. При этом необходимо помнить о следующих моментах:

-соглашение о расторжении договора должно быть зарегистрировано регистрационным органом, зарегистрировавшим расторгаемый договор
-зарегистрированное соглашение является основанием для внесения записи о прекращении сделки в Единый государственный реестр прав
-в соглашении о расторжении договора необходимо указать порядок возвращения квартиры продавцу, а уплаченных денежных средств – покупателю.
 
Если стороны не могут прийти к соглашению о расторжении договора, то расторгнуть договор можно в судебном порядке, по инициативе заинтересованной стороны (ст. 450 ГК РФ) при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Кроме того, ст. 451 ГК устанавливает возможность расторжения договора в судебном порядке (при соблюдении ряда условий) в связи с существенным изменением обстоятельств.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Однако, необходимо знать, что при расторжении договора в судебном порядке каждая сторона (а особенно являющаяся инициатором расторжения договора), обязана доказывать обстоятельства, на которые она ссылается в подтверждение своих требований, и порой доказать свою правоту бывает достаточно сложно. Поэтому решения суда могут быть неоднозначными. 
 
Так же до расторжения договора в суде может быть предусмотрено обязательное досудебное урегулирование спора (ст.452 ГК РФ).
 
В связи с вышесказанным, можно рекомендовать воспользоваться п. 2 ст. 450 ГК РФ (свободой сторон при определении в договоре случаев его расторжения) и самостоятельно определять случаи, в которых договор купли – продажи квартиры будет расторгаться, а так же какие последствия повлечет за собой расторжение договора. Особенно это важно с учетом п. 4 ст. 453 ГК РФ, который гласит, что в случае расторжения договора стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В правильно составленном договоре этот пункт можно обойти, указав, что в случае расторжения договора, как по соглашению сторон, так и по требованию одной из сторон в суде, продавец обязан вернуть полученные деньги покупателю (или покупатель обязан возвратить квартиру продавцу).
 
Вообще, в договоре купли – продажи квартиры, на случай его расторжения, очень важно прописать порядок возвращения квартиры (денежных средств), а так же регистрации перехода права собственности обратно к продавцу (при расторжении через суд). 
 
Важным является и то, что подчас в договора купли – продажи квартиры указывается не реальная цена, по которой квартира была продана, а заниженная (делается это с целью уменьшения размера налога, уплачиваемого продавцом). Но необходимо помнить, что в случае расторжения договора через суд, в этой ситуации, вернуть реально уплаченные деньги будет сложно.
 
Большая частота сделок в отношении купли – продажи квартир подчас приводит к тому, что стороны сделки не уделяют должного внимания заключаемому договору. Однако нужно помнить, что правильно составленный договор купли – продажи квартиры может избавить от множества проблем в будущем, особенно, в случае его расторжения.





Источник: http://www.remontpozitif.ru
Категория: Законы о строительстве | Добавил: Оксана (28.01.2012) | Автор: Оксана E W
Просмотров: 4756 | Комментарии: 4 | Теги: расторжение договора, договор, покупка квартиры, квартира | Рейтинг: 5.0/2

Все статьи о ремонте

Дизайн - проекты

Видео ремонта квартиры

Фото интерьеров


СТАТЬИ ПО ТЕМЕ Ремонт и закон - Законы о строительстве:


Всего комментариев к статье Договор купли – продажи квартиры. Форма, существенные условия договора. Расторжение договора
: 4
avatar
4
Вот тут есть хорошие формы договоров купли-продажи квартиры:
avatar
3
Спасибо за подробную статью. Признаться, мне и в голову не приходило, что существует какой-то акт приемки – передачи квартиры. Я думала, что при полном расчёте подписывается СРАЗУ купля-продажа. Теперь буду внимательнее отслеживать весь ход сделки!
avatar
2
Статья полезная, но лучше пользоваться услугами юристов и пробивать квартиру самому, кроме риэлторов. Полную сумму, иначе могут быть всякие неприятные неожиданности. У нас покупка-продажа жилья связана с риском для жизни, поэтому лучше все делать наверняка. А если это все связано с покупкой долей, то тут надо быть очень настороже. Мне нравятся объявления в Москве, где за 4 миллиона можно приобрести долю без права просмотра, или квартиру с прописанными жильцами, а потом выписывать их по суду. Да, в нашей стране любые операции очень рискованны.
avatar
1
Очень полезная статья. Хотя мы и покупали квартиру, я о многом не знаю. Возможность расторжения договора мы точно не оговаривали, но может быть, этот пункт и есть в самом договоре, по-моему, он стандартный.
avatar
Фотогалерея

Поиск по сайту

Категории раздела
Законы о ремонте [26]
Законы о строительстве [41]

Современный ремонт

Дизайн - проект спальни 12 кв. метров

Новости дизайна

Стол для людей и кошек

Кровать из крыльев самолета

Шикарное кресло нового поколения

Амёбные кресла

Видео ремонта


Программа PRO100 - проектирование мебели и дизайн интерьеров


Декор в детскую своими руками


Окраска интерьера и садового инвентаря материалами Tikkurila

Статистика

Онлайн всего: 15
Гостей: 15
Пользователей: 0

Кухня и столовая


Островная кухня: как обустроить кухню - остров. Дизайн и планировка островной кухни


Кухня - остров площадью от 11 кв м. Дизайн островной кухни


Натяжной потолок на кухне

Ванная комната


Дизайн ванной комнаты с душевой кабинкой в прохладных тонах


Отделка туалетной комнаты


Покрытие ванны эмалью

главная РеПо


ДЛЯ ВАС: * Дизайн проекты бесплатно * Новости дизайна * Фото интерьеров * Видео ремонта и дизайна * Статьи о ремонте * Ландшафтный дизайн *
РЕПО - про дизайн и ремонт своими руками позитивно! © 2011 - 2017
Реклама на нашем сайте