Договор дарения недвижимости: стороны, существенные условия дарственной на недвижимость
Договор дарения недвижимостизаключается, как правило, между относительно близкими лицами или родственниками, так как достаточно трудно представить, что объект недвижимости (квартира или земельный участок, и т.д.) может быть подарен абсолютно незнакомому человеку. Однако, несмотря на такой изначально «доверительный» характер взаимоотношений между дарителем и одариваемым (именно так называются стороны данного договора), каждому лицу, решившему заключить договор дарения недвижимости, следует знать о его основных моментах и о возможностях расторжения данного договора.
Стороны договора дарения недвижимости
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность (ст.572 ГК РФ). Главным условием договора дарения является то, что он безвозмезден. При заключении договора дарения недвижимости, даритель не имеет право требовать от одаряемого встречной передачи какой-либо вещи или денежной компенсации. Если встречное предоставление со стороны одаряемого, все же имеет место, то договор дарения признается ничтожным (т.е. не имеющим силы) и к нему должны применяться правила той сделки, которую стороны подразумевали (это может быть сделка купли-продажи или мены, или др.).
Следует обратить внимание на то, что чтобы предоставление считалось встречным, оно необязательно должно быть предусмотрено тем же договором, что и первоначальный дар, а может быть предметом отдельной сделки, и иногда даже с другим лицом (например, в случае, когда за полученный земельный участок одаряемый исполнит обязанность дарителя перед третьими лицами). Однако, не исключает безвозмездности возложение на одаряемого определенных обязательств, связанных, например, с использованием вещи. Кроме того, говоря о безвозмездном характере договора дарения, следует учитывать, что договор не становится возмездным, если встречное предоставление носит символический характер, а так же если одаряемый возмещает дарителю расходы, понесенные им в связи с дарением.
Кто может выступать сторонами в этом договоре? По общему правилу сторонами в договоре дарения недвижимости могут быть граждане и юридические лица. Однако ст.575, 576 ГК РФ вводят запреты на участие в договоре дарения тех или иных лиц, в частности:
-не могут выступать дарителями от имени недееспособных и малолетних граждан (до 14 лет) их законные представители ; -не могут выступать одаряемыми работники лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений, если дарителями выступают граждане, находящиеся в данных учреждениях на лечении, содержании или воспитании. Не могут совершать данную сделку так же и супруги, и родственники этих граждан; -не могут выступать одаряемыми государственные служащие и служащие органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; -дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности допускается только с согласия всех участников совместной собственности.
Помимо этого, существуют определенные ограничения на дарение земельных участков определенной категории иностранным физическими и юридическим лицам и лицам без гражданства.
Форма и существенные условия договора дарения недвижимости
Договор дарения (дарственная) недвижимости составляется в простой письменной форме и удостоверяется подписями дарителя и одаряемого. Законом не установлена необходимость нотариального удостоверения договора дарения. В принципе, если стороны не могут составить самостоятельно данный договор, они могут прибегнуть к помощи любого юриста. После подписания дарственной, ее необходимо передать в Управление Федеральной регистрационной службы, где и будет зарегистрирован как сам договор, так и переход права собственности. С момента такой регистрации у недвижимости (квартиры или земельного участка, и т.д.) появляется новый собственник.
В заключенном сторонами договоре дарения недвижимости, должны быть обязательно указаны:
-стороны договора, их паспортные данные, адреса регистрации и фактического места жительства -правоустанавливающие документы, на основании которых недвижимость принадлежит дарителю -должен быть полно и точно описан предмет договора (объект недвижимости) - его наименование и назначение, место расположения, площадь, точный адрес кадастровые и иные важные сведения.
Кроме того, необходимо знать, что дарение может осуществляться по доверенности (составленной у нотариуса). В этом случае, в доверенности обязательно должны быть указаны предмет дарения и одаряемый. В противном случае доверенность признается недействительной.
Вместе с заключенным сторонами договором дарения (дарственной) недвижимости, в Управление федеральной регистрационной службы подаются следующие документы (данный список документов является приблизительным – в зависимости от конкретной ситуации и объекта дарения он может дополняться):
-договор дарения – подлинник и копии; -правоустанавливающие документы на объект недвижимости (подлинник и копия) ; -документы, удостоверяющие личность обоих сторон договора, обычно это паспорта ; -квитанцию об уплате государственной пошлины за регистрацию ; -согласие супруга дарителя на дарение (нотариально заверенное) ; -паспорт БТИ (в частности, при дарении квартиры); -кадастровый план земельного участка и паспорт земельного участка (при дарении земельного участка).
Если объектом дарения является земельный участок без построек, то помимо основных документов на данный участок, требуется справка, подтверждающая отсутствие строений на земельном участке. Если на земельном участке имеются какие-либо постройки, то могут потребоваться:
правоустанавливающие документы на дом со всеми надворными постройками;
свидетельство о государственной регистрации права собственности;
паспорт БТИ на дом и постройки.
Одним словом, пакет предоставляемых документов должен конкретизироваться для каждой конкретной ситуации, и либо, собираться юристом, к которому стороны обратятся за помощью при составлении договора дарения недвижимости, либо предоставляться сторонами самостоятельно, по запросу органов регистрации. Срок регистрации договора и перехода права собственности равен одному месяцу.
Необходимо отметить один немаловажный момент. В определении договора дарения сказано, что даритель передает или обязуется передать объект дарения. Но нельзя обещать передать недвижимость в дар просто в устной форме. Обещание дарения должно быть совершено в той же форме, что и договор дарения недвижимости. То есть, обещание должно быть оформлено письменно и зарегистрировано, точно так же, как и договор дарения. В обещании дарения так же должно быть четкое указание на то, что конкретно будет передано в дар.
Ранее в данной статье уже упоминалось, что обычно, подобные договоры дарения недвижимости заключаются между хорошо знакомыми людьми или родственниками. Безусловно, это не исключает возможности заключения такого договора и между гражданами, не состоящими в родстве. Наличие или отсутствие родственных связей между дарителем и одаряемым имеет значение при уплате налогов. При заключении договора дарения недвижимости обязанностью одаряемого является заплатить налог на доходы физических лиц в размере 13% от стоимости жилья по оценке БТИ (не рыночной стоимости).
Однако Семейный кодекс РФ предусматривает, что одаряемый освобождается от уплаты НДФЛ, если сторонами по договору дарения (дарственной) недвижимости являются родственники, перечисленные в Семейном кодексе РФ (супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные – имеющие общих отца или мать – братья и сестры). Все остальные лица, обязаны уплачиваться налог на доход, полученный по договору дарения. Факт родства, как основание освобождения от уплаты налога, необходимо обосновать в налоговой инспекции путем подачи налоговой декларации и соответствующих документов. Декларация надо подается даже в том случае, если одаряемый освобожден от уплаты НДФЛ.
Сейчас в Украине отменили уплату налога со стоимости предмета дарения (дом, квартира, комната). По прогнозам теперь все сделки агентства будут идти через одного владельца квартир, льготника какого нибудь. Он будет дарить многочисленным друзьям и знакомым.
Вот так подаришь и узнаешь новое о близких людях... Где-то читала, что договор дарения можно расторгнуть. Возможно ли это предусмотреть при заключении договора?
С договором дарения надо быть очень осторожным. Часто именно родственника, на которых оформляется договор, оказываются не очень порядочными людьми. Знаю грустную историю, когда муж оставил дарственную второй жене, так она замечательно выгнала его из дома на улицу, разведясь с ним через год. Это случается довольно часто, к сожалению. Поэтому прежде, чем что-то дарить, надо хорошо подумать.
