Ипотека – понятие, существенные условия договора ипотеки
Ипотека или иначе договор залога, предполагает возможность залога не только недвижимого, но и движимого имущества. Широкое распространение ипотеки, предполагающей именно залог недвижимости, стало возможным благодаря тому, что у людей появилось больше возможностей брать кредиты в банках, под покупку, например, квартиры. При этом, купленное жилье остается банку в залог, в обеспечение выполнения обязательства по выплате кредита. Вопросов, касающихся ипотеки, довольно много и осветить их все сразу невозможно. Поэтому для начала стоит определиться с тем, что собой представляет договорипотеки, и каковы его существенные условия.
Понятие ипотеки. Существенные условия договора
Начать разговор следует с определения понятия ипотеки. Ипотека– это залог недвижимого имущества, предоставляемого с целью обеспечения денежного требования залогодержателя-кредитора к залогодателю-должнику. Сторонами по данному договору являются – залогодатель, то есть лицо, передающее недвижимое имущество в залог и залогодержатель – лицо, имеющее право денежного требования к залогодателю. Соответственно, договор ипотеки – это договор, регулирующий порядок передачи имущества в залог, права и обязанности сторон в данном правоотношении, условия действительности сделки и т.д. Таким образом, договор ипотеки должен обязательно содержать определенные существенные условия, без указания на которые он будет считаться недействительным.
Прежде чем перейти к подробному рассмотрению существенных условий договора ипотеки, необходимо несколько слов сказать о том, кто может выступать в качестве залогодателя в данном правоотношении. Залогодатель – физическое лицо – должно быть дееспособным и правоспособным (гражданин имеет право заключить сделку, если он достиг 18 лет, либо, если ему нет 18 лет, но он состоит в законном браке; так же к сделке допускается гражданин, достигший 16 лет и по решению органа опеки либо суда объявленный дееспособным, если он имеет официальное место работы либо занимается предпринимательством с согласия родителей (усыновителей, попечителей).
Также, передаваемое в залог имущество должно принадлежать лицу на праве собственности. Заключение залогодателем данного договора по принуждению или под влиянием обмана, влечет недействительность договора. Следовательно, в момент заключения сделки, залогодатель должен понимать сущность сделки и подписание договора должно быть добровольным.
Необходимо отметить, что основным законодательным актом, регулирующим отношения по заключению договора ипотеки, является ФЗ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98. (далее Закон). Исходя из анализа норм, изложенных в данном законе, можно сделать вывод о том, что договор об ипотеке должен содержать следующие обязательные пункты (существенные условия – ст.9 Закона).
Обязательным является указание в договоре на предмет залога (имущество, передаваемое в залог). Данное имущество непременно должно быть подробным образом описано – должны быть даны такие его характеристики, которые позволяли бы индивидуализировать предмет залога. Так, в частности, при передаче в залог квартиры, должны быть указаны её местоположение (адрес), площадь, количество комнат и т.д.
Оценка предмета залога. Производится оценка по соглашению сторон, и не относится к рыночной оценке. Оценка предмета залога обязательно должна быть иметь денежное выражение. В случае заключения договора в отношении земельного участка, в соответствии со ст.67 Закона, оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ. При этом, окончательная залоговая стоимость земельного участка по договору об ипотеке, опять же устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.
Существо обеспечиваемого залогом обязательства. Обязательно необходимо указать, обеспечением какого обязательства выступает залог. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Размер обеспечиваемого залогом требования. При приобретении квартир под ипотеку залогом обеспечивается обязательство из кредитного договора с банком. При этом, в договоре ипотеки обязательно должны быть указаны размер кредита и процентов, которые должны быть уплачены за пользование кредитом. Этот пункт очень важен, так как, достигнув соглашения о том, какое обязательство обеспечивается залогом, залогодатель и залогодержатель определяют размер данного обязательства и могут установить пределы обеспечения. Например, может быть предусмотрено, что залогом обеспечивается только сумма основного долга (но не процентов, штрафов и т.п.). Или наоборот, залогом может погашаться не только основной долг, но и проценты и т.д.
Срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Этот пункт так же весьма важен, поскольку обращение взыскания на предмет залога возможет только в том случае, если не будет исполнено обязательство, обеспечиваемое им. Поэтому необходимо непременно указать срок исполнения основного обязательства. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры, либо условия, позволяющие определить эти размеры.
Выше перечисленные условия являются основными, и их отсутствие в договоре не позволяет признать его заключенным. Помимо этого необходимо знать, что кроме существенных условий ипотеки, в договоре могут оговариваться и дополнительные условия, например, такие как: порядок реализации заложенного имущества и обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке, обязательность страхования предмета залога и т.д. Дополнительных пунктов в договоре может быть достаточно много, каждое кредитное учреждение самостоятельно определяет условия кредитования. Поэтому крайне важно внимательно читать все условия кредитного договора, приложений к нему, а особенно внимательно все сноски, изложенные мелким шрифтом. Если же что-то кажется непонятным, следует обязательно уточнять непонятные моменты.
Форма договора ипотеки. Необходимые документы
Закон определили форму, в которой должен заключаться договор ипотеки. В соответствии с п.1 ст.10 Закона, договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. В ранних версиях закона было установлено, что данный договор до его государственной регистрации подлежит нотариальному удостоверению. Но впоследствии в Закон были внесены поправки, и теперь нотариальное удостоверение не является обязательным – стороны по собственному желанию решают, удостоверять договор у нотариуса или нет.
Согласно п.2 ст.19 Закона государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.
При ипотеке по договору сторон, государственная регистрация осуществляется при предъявлении следующих документов:
-совместного заявления залогодателя и залогодержателя -документы, удостоверяющие личности залогодателя и залогодержателя (паспорт или иной документ, удостоверяющий личность) -договор об ипотеке и его копия -правоустанавливающие документы на объект залога -документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений -документ об уплате государственной пошлины
Помимо этого, органами, осуществляющими государственную регистрацию, в целях правовой экспертизы документов и проверки законности сделки, могут быть запрошены иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Регистрационная запись, как о договоре ипотеки, так и об ипотеке вносится в Единый государственный реестр прав одновременно. Необходимо заметить, что в случае отсутствия в договоре хотя бы одного из существенных условий, договор не подлежит государственной регистрации. А при отсутствии государственной регистрации такой договор признается недействительным, что влечет его ничтожность.
Начиная рассматривать возможность ипотеки, следует в любом случае иметь возможность где то жить в случае разрыва договора по вашей невозможности его выполнять. Столько грустных примеров из личного опыта, хорошо, что не со мной.
