Приобретение земельного участка под строительство: способы приобретения
Приобретение земельных участков под строительство весьма ответственное мероприятие и будущий владелец участка, прежде всего, должен изначально определиться с тем, какой будет его предполагаемый дом. И затем, исходя уже из предполагаемых параметров строительства, подыскивать земельный участок. Участок должен подходить по плотности окружающей застройки, по удобству подведения инженерных коммуникаций, по тому, насколько дом на нем хорошо впишется в окружающий ландшафт, по характеристикам грунта, ландшафта и т.д.. Если земельный участок уже приобретен, то постройки на нем следует согласовывать с архитектором, после проведения геологических исследований грунта. Существует множество фирм, предоставляющих подобные услуги. Затраты на их работу не будут напрасными – она помогут избежать проблем и со строительством, и с дальнейшей эксплуатацией дома.
Способы приобретения земельных участков под строительство
Как правило, земельные участки под строительство домов приобретаются на вторичном рынке жилья – то есть, у других собственников. В данном случае, процедура приобретения в целом, аналогична любой процедуре приобретения недвижимости. Главный момент, который хотелось бы отметить – участвовать в качестве объекта купли-продажи может только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет (Земельный кодекс РФ, федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» ФЗ-№221 от 24.07.07г.). Если говорить вкратце, приобретатель земельного участка должен обратить внимание на следующие моменты, при покупке земельного участка:
-необходимо сразу уточнить категорию и вид разрешенного использования земельного участка. Наиболее выгодным и удобным является приобретение участка, относящегося к категории земель населенных пунктов для ИЖС.
-важно узнать, проводилось ли межевание участка. Как в среде специалистов в области земельных правоотношений, так и в среде собственников земельных участков до сих пор нет единого мнения об обязательности проведения процедуры межевания участков. С одной стороны, это длительное, дорогостояще и зачастую спорное (между соседями земельных участков) мероприятие. С другой, стороны, оно позволяет будущему владельцу участка точно знать его границ, а так же основные параметры и характеристики. Работы по межеванию участков проводятся специализированной (землеустроительной) организацией, по результатам которой составляется межевой план участка.
-продавец земельного участка обязан представить покупателю все необходимые документы на участок, в частности, правоустанавливающие документы, доказательства наличия/отсутствия обременений на участке и т.д. Перечислять весь список документов не имеет смысла, поскольку каждая сделка индивидуальна и в каждом конкретном случае приобретателю земли есть смысл проконсультироваться со специалистом по вопросам сделки.
Договор о приобретении земельного участка под строительство может быть заключен как в простой, так и в нотариальной (по желанию сторон) форме. Сам по себе договор о купле-продаже земельного участка не подлежит обязательной государственной регистрации. Однако обязательной является государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю.
Для этого покупатель участка должен представить в территориальное отделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии следующие документы:
-заявление о государственной регистрации прав -паспорт (иной документ, удостоверяющий личность) -свидетельство о праве собственности на землю, имеющееся у прежнего собственника -документы, подтверждающие передачу земельного участка: договор, акт и др. -кадастровый паспорт земельного участка -согласие супруга на совершение сделки (как со стороны продавца, так и со стороны покупателя) -платёжные документы, подтверждающие оплату госпошлины
Государственной регистрацией прав нового собственника на земельный участок, завершается процедура приобретения участка на вторичном рынке.
Однако, возможна процедура приобретения земельного участка под строительствои на первичном рынке – у государственных или муниципальных органов. Такая форма приобретения земли достаточно редка, поскольку свободных земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности мало и они редко выставляются на реализацию.
Под ИЖС, как правило, земельные участки предоставляются гражданам на торгах. Земельный участок для ИЖС предоставляется на основании заявления гражданина, поданного в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. В заявлении необходимо указать ориентировочное расположение участка, его площадь и вид испрашиваемого права (аренда – с последующим правом выкупа после строительства, или собственность).
В случае получения приусадебного участка в черте населенного пункта для ЛПХ необходимо обратится с заявлением в местную администрацию, которая обязана рассмотреть возможность предоставления такого участка. Аналогичным образом следует поступать для приобретения земельных дачных участков под строительство.
Таким образом, приобретение земельного участка под строительство у первичного собственника, осуществляется на основании вынесенного этим собственником решения (постановления).
Как видно из всего сказанного выше, способов приобретения земельного участка под строительство много. В заключение, хотелось бы отметить еще несколько важных моментов. В данное время, для приобретения участка под ИЖС можно взять кредит в банке. Однако следует учитывать, что, во-первых, не все банки выдают такие кредиты. А во-вторых, у лица, желающего получить кредит, должен быть минимальный первоначальный взнос в размере 40% от оценочной стоимости участка. Если у лица уже иметься в собственности имущество, которое он готов предоставить банку в качестве залога, либо есть поручители – процентные ставки по кредиту снижаются, и возможно отсутствие первоначального взноса.
Очень часто, в связи с возросшим в последнее время интересом к приобретению земельных участков под строительство, возникает вопрос о том, можно ли использовать материнский капитал для подобных вложений. По действующему законодательству материнский (семейный) капитал нельзя тратить на покупку земельного участка (ст. 10, Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 01.07.2011) "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей"). Однако, материнский капитал можно вложить в строительство или реконструкцию дома, на уже приобретенном за счет других средств земельном участке.
Приобретение земельного участка под строительство – это первый шаг на пути к собственному отдельному жилью. Тот, кто приобретает земельный участок для строительства на нем дома, должен помнить, что это лишь начальный этап долгой процедуры – как непосредственно строительства самого дома, так и оформления документации на него.
По поводу межевания можно сказать, что межевать надо. К этому выводу пришли все, кроме наших законодателей, которые вынесли совершенно непродуманное решение, касающееся дачной амнистии. Поэтому и возникают различные коллизии при продаже, когда площадь может не соответствовать, участок располагаться не там. Споры с соседями тоже возникают именно потому, что заборы ставят там, где хотят, а не там, где надо. Есть несколько вариантов решения проблемы - либо нормальная съемка всего поселка, товарищества или чего-то еще, а потом по электронному картматериалу определение координат участков, но тогда затраты полностью лягут на муниципалитеты. Это тоже не совсем правильно, так как, продавая участок по бешеной цене, деньги государству не вернутся. А вообще смешно слышать, когда участок продают за миллионы или сотни тысяч,а 15- 40 тысяч за межевание жалеют. Когда цена сотки в некоторых регионах стоит запредельно, то не стоит экономить там, где не надо.
Основное, что необходимо знать для приобретения участка, отлично разъяснено. Думаю, выбрав участок, стоит воспользоваться советом автора и проконсультироваться со специалистами, чтобы все документы правильно оформить.
