Договор аренды (коммерческого найма) квартиры: существенные условия договора
Договор аренды (коммерческого найма) квартиры, именно как сделка по аренде одним физическим лицом жилья у другого физического лица за определенную плату, возник сравнительно недавно. Возникновение этого вида договора было продиктовано жизненной необходимостью, в связи со сложившейся в стране ситуацией с рынком жилья – с отсутствием у значительной части граждан возможности приобретения жилья в собственность. Назревшая необходимость регулирования отношений между нанимателем и наймодетелем квартиры, привела к появлению договора аренды (коммерческого найма) квартиры. Рассмотрим сущность этого договора.
Понятие договора аренды (коммерческого найма) квартиры. Стороны договора, объект договора
В законодательстве не дается понятия именно договора коммерческого найма – статья 671 ГК РФ дает определение найму жилого помещения, как таковому: «по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем». Таким образом, к договору аренды (коммерческого найма) применяются общие правила о найме во всех случаях, когда иное прямо не указано в законе.
Договор коммерческого найма (аренды) квартиры, обладает рядом специфических особенностей, и имеет присущие только ему существенные условия. Прежде, чем перейти к рассмотрению специфики данного договора, следует оговориться вот о чем: по общему правилу, собственником жилого помещения, предоставляемого в наем, могут быть как граждане – физические лица, так и организации (юридические лица). Точно так же, нанимателями тоже могут быть и юридические и физические лица. При заключении договора коммерческого найма (аренды) с нанимателем – юридическим лицом, последний может использовать жилое помещение только для проживаний граждан (ч. 2 ст. 671 ГК РФ). Но поскольку, обычно, такие договоры заключаются все же между двумя гражданами, говоря о заключении договора коммерческого найма квартир, мы будем подразумевать, что сторонами в этом договоре выступают именно физические лица.
Итак, определившись со сторонами договора, необходимо выяснить, какое помещение может передаваться по данному договору.
Очень важно, при заключении договора коммерческого найма обратить внимание на сдаваемую внаем квартиру. По закону это должно быть обязательно изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Основным требованием, предъявляемым к данному помещению, является то, что оно должно быть пригодным для постоянного проживания (ч. 1 ст. 673 ГК РФ). То есть помещение должно быть включено в состав жилых помещений, соответствовать требованиям строительных норм и правил, противопожарных нормативов, санитарным и техническим требованиям и т. д. При этом закон не указывает, что помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта.
Что означает понятие благоустроенности? Применительно к договору коммерческого найма (аренды) квартирыэто означает, что уровень благоустроенности не должен быть ниже, чем средний уровень в данном населенном пункте. На уровень благоустроенности влияют наличие коммунальных удобств (холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, центрального отопления, а также лифта, мусоропровода в подъезде). В некоторых случаях значение имеют планировка помещения, материал постройки (кирпич или панель) и т.д. Это лишь общее понятие о благоустроенности – в каждом конкретном случае оно должно устанавливаться отдельно.
Поэтому, заключая договор коммерческого найма (аренды) квартиры, следует обязательно обратить на этот момент внимание – в договоре, стороны могут специально оговорить, что они понимают под благоустроенностью, и каким требованиям должна отвечать предоставляемая квартира.
Теперь можно переходить к определению того, в чем заключается специфика данного договора.
Основные положения и существенные условия договора аренды (коммерческого найма) квартиры
Отличительными признаками данного договора являются следующие положения:
Свобода сторон при заключении договора. Заключать или не заключать договор в каждом конкретном случае зависит исключительно от воли сторон. Стороны могут указать в договоре любые пункты, которые они считают важными. При этом, для заключения договора, сторонам не нужно предварительно осуществлять какие-либо процедуры (например, для договора социального найма – это постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и т.д.).
Права и обязанности граждан, проживающих совместно с нанимателем жилья. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равное с ним право по пользованию жилым помещением (ст. 677 ГК РФ). Это могут быть не только члены семьи нанимателя, но и другие граждане, не сходящие в состав его семьи. При этом в договоре коммерческого найма (аренды) должны быть указаны все граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем в жилом помещении. В случае, если в договоре не указаны некоторые граждане, их вселение в жилое помещение производится с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним в жилом помещении. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (ст. 677, 679 ГК РФ).
Гарантии сохранения договора при перемене собственника квартиры. Законом установлены дополнительные гарантии сохранения права пользования нанимателем снимаемым помещением. Ст. 675 ГК РФ гласит, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения данного договора. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Гарантии выполнения нанимателем своих обязанностей по договору. Это правило включается в договор по соглашению сторон и его суть заключается в уплате нанимателем при заключении договора наймодателю определенной денежной суммы (страхового фонда). При расторжении договора коммерческого найма эта сумма подлежит возврату в полном объеме нанимателю, если он выполняет все требования договора, полностью рассчитывается за коммунальные услуги, и нет факта порчи или хищения имущества, находящегося в квартире. В противном случае, в зависимости от размера ущерба или невнесенных сумм, данные убытки подлежат оплате из страхового фонда, а остальная часть суммы подлежит возврату нанимателю
Подводя итог всему, сказанному выше, можно указать на следующие существенные условия, которые обязательно должны быть отражены в договоре коммерческого найма (аренды) квартиры:
-предмет договора. В договоре должно быть указано конкретное жилое помещение, которое передается по найму с точным описанием адреса -обязательно указание цели использования жилого помещения -описание технического состояния квартиры (с приложением технического паспорта) -обязательное указание срока действия договора -полный перечень лиц, имеющих право проживать в сданной квартире вместе с нанимателем.
Помимо этого, в договор желательно включать положения (по достижению соглашения сторон), касающиеся:
-размер платы за квартиру, с указанием включения либо невключения (по желанию наймодателя) коммунальных и прочих платежей -порядок оплаты. Соглашением сторон оплата может производиться ежемесячно, один раз в квартал, либо единовременной суммой за весь срок найма жилого помещения -положение о внесенной сумме страхового фонда (если о внесении этой суммы было достигнуто соглашение сторон) -порядок сдачи квартиры нанимателем, после завершения или расторжения договора
Таковы основные моменты, касающиеся сторон договора коммерческого найма (аренды) квартиры и его существенных условий.
Как и любой договор, данный договор коммерческого найма может дополняться по соглашению сторон в любое время. Соглашение должно быть оформлено в той же форме, что и основной договор, и после его заключения считается неотъемлемой частью основного договора. Что касается пункта о ремонте - он должен оговариваться обязательно. Подробнее об этом можно прочесть в статье Ремонт квартиры: ремонт осуществляемый нанимателями в арендуемой квартире
