Долевое строительство: документы представляемые застройщиком. Проектная декларация
Долевое строительство, на первый взгляд, может показаться достаточно рискованным мероприятием, участвовать в котором заранее не стоит – для многих, намного привлекательней вариант покупки квартиры на вторичном рынке. Однако, и сделки на вторичном рынке жилья таят в себе немало подводных камней, о которых необходимо осведомиться заранее. На тему того, каким образом лучше приобрести квартиру, единого мнения нет. Но неопровержим тот факт, что чем большим количеством информации о нюансах потенциального приобретения владеет покупатель, тем больше гарантий правомерности заключенной им сделки. Говоря конкретно об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, следует заметить, что еще на первоначальном этапе, до заключения договора долевого участия, можно сделать определенные выводы, насколько надежен выбранный застройщик и стоит ли устанавливать с ним какие-либо правовые отношения.
Проектная декларация застройщика. Основные положения проектной декларации
Прежде, чем задуматься о возможности заключение договора с тем или иным застройщиком, необходимо тщательно ознакомиться с его документацией. Обязательный пакет документов, который должен быть у застройщика, устанавливается в федеральном законе №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 (далее Закон).
Отдельное место среди документации застройщика занимает проектная декларация. В соответствии со ст.19 Закона проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства, а именно (ст.20, 21 Закона):
Информация о застройщике:
-о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы -о государственной регистрации застройщика -об учредителях (участниках) застройщика, с указанием в процентах голосов, принадлежащих каждому учредителю -о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествовавших опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов и сроков ввода их в эксплуатацию -о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости -о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
Ознакомление участника долевого строительствас перечисленными документами, позволит составить обоснование представление о застройщике: о его предыдущей деятельности в области строительства, о финансовом состоянии, о наличии соответствующих лицензий и т.д., а так же ознакомиться с юридическими реквизитами застройщика. Все это поможет сформировать будущему участнику долевого строительства мнение о репутации застройщика.
Информация о проекте строительства (должна соответствовать проектной документации):
-о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом -о разрешении на строительство -о правах застройщика на земельный участок, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, об элементах благоустройства -о местоположении строящихся объектов недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство -о количестве в составе строящегося объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме), а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией -о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме -о составе общего имущества в многоквартирном доме, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного объекта недвижимости и передачи объекта участникам долевого строительства -о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся объектов недвижимости, об органе, уполномоченном на выдачу разрешения на ввод этих объектов недвижимости в эксплуатацию -о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков -о планируемой стоимости строительства объекта недвижимости -о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчики) -о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору -об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров.
Данная информация проектной декларации, позволяет участнику долевого строительства сделать выводы о том: -имеет ли право застройщик на строительство того или иного, конкретного объекта недвижимости на определенном земельном участке -какой именно объект недвижимости планируется строить, какова будет его цена и предполагаемые сроки ввода в эксплуатацию -каким образом застройщик будет обеспечивать свои обязательства по договору долевого строительства.
Проанализировав данную информацию, участник долевого строительства вполне может сделать вывод о надежности застройщика и целесообразности заключения с ним договора. Так же, законом установлено, что застройщик обязан вносить в проектную декларацию любые изменения сведений, содержащихся в нем, в течение трех дней, как эти сведения были изменены. Кроме того, ежеквартально застройщик обязан обновлять информацию о своем финансовом состоянии. Публикации эти изменение подлежат не позднее 10 дней с момента внесения в декларацию. Все эти уточнения так же способствуют формированию объективного представления о застройщике.
Проектная декларация – способы ознакомления. Другие документы застройщика. Ответственность застройщика
С проектной декларацией участник долевого строительства может ознакомиться посредством СМИ или в сети Интернет, поскольку Законом установлена обязанность застройщика публиковать проектную декларацию таким образом. Застройщик имеет право не публиковать декларацию, если привлечение денежных средств дольщиков не осуществляется посредством рекламы, связанной с привлечением таких средств. В этом случае, потенциальный участник долевого строительства(любое заинтересованное лицо) вправе требовать у застройщика предоставление проектной декларации для ознакомления.
Любое заинтересованное лицо вправе потребовать у застройщика возможность ознакомиться с (документы предоставляются в подлинниках или заверенных копиях): -учредительными документами застройщика -свидетельством о государственной регистрации застройщика -свидетельством о постановке на учет в налоговом органе -утвержденными годовыми отчетами, бухгалтерской отчетностью за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения с книгами учета доходов и расходов застройщика за три года -аудиторским заключением за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности
Кроме того, участник долевого строительства вправе требовать предъявления для ознакомления непосредственно у застройщика: -разрешение на строительство -технико-экономическое обоснование проекта строительства объекта недвижимости -заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом -проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения -документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок
Таким образом, законодательством предоставлены широкие возможности для граждан получить максимум информации о застройщике и на основе предоставленных документов, сделать вывод о том, стоит ли выбрать именно этого застройщика. Помимо этого, следует отметить тот факт, что Законом (ст.19 п.7) установлена ответственность застройщика за информацию, представляемую им в проектной декларации: в случае нарушения застройщиком установленных законом требований к проектной декларации, участник долевого строительствавправе обратиться в суд с иском о признании сделки, недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. Если суд признает сделку таковой, то застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты.
По вопросу о том, насколько велик риск участия в долевом строительстве однозначного мнения нет – ни среди специалистов, ни среди возможных дольщиков. В случае принятия решения об участии в долевом строительстве, можно порекомендовать иметь дело только с проверенными застройщиками, хорошо зарекомендовавшими себя и имеющие длительный срок работы в этой области. Безусловно, самостоятельное ознакомление со всей документацией застройщика очень важно, независимо от того, обратитесь ли вы за помощью к юристу или будете действовать сами.
Так же снизить риск заключения договора долевого участия с недобросовестным застройщиком, можно, заключая договор, когда строительство уже началось. Однако, следует помнить, что в этом случае, цена квадратных метров за квартиру будет больше – чем позднее этап строительства, на котором заключен договор долевого участия, тем дороже будет стоить приобретаемая квартира.
Сейчас занимаюсь поиском квартиры. Предлагают вариант "белый" от застройщика. Конечно, уже поздно требовать проектную декларацию, но спасибо, что подсказали, на что обратить внимание и указали на мои права по Закону.
Отличная статья, поможет тем, кто решит стать участником долевого строительства. Но мне кажется, что риск при приобретении жилья все-таки меньше. При долевом строительстве нужно учесть слишком много нюансов.
Следует отметить, что риск при новом строительстве существует довольно значительный. Особенно если речь идет о лакомых кусках земли, которые много кому приглянулись. Если учесть смену руководства городов и регионов, а также посмотреть на то, как признаются впоследствии недействительными контракты и договоры аренды земли, то становится ясно, что от этого многое зависит. Конечно, в итоге договариваться, наверно, удается, но сколько нервов это приносит будущим владельцам жилья...
