Оценка стоимости квартиры является правовым понятием, и подразумевает совершение определенных оценочных действий, уполномоченными на то субъектами. Достаточно большому количеству владельцев квартир приходится проходить через эту процедуру – поэтому очень важно знать основные этапы данного процесса. Однако понятие оценки стоимости квартирыне будет полным, если не дать представление о том, каким образом оценщики производят данную оценку. Поэтому, целесообразным является указание на основные приемы, которыми они руководствуются в своей деятельности.
Методики оценки стоимости недвижимости (квартир)
Основным методами, которыми пользуются оценщики, для получения более объективного результата оценки стоимости квартиры, являются три подхода: сравнительный, затратный и доходный. В каждом конкретном случае, оценщик может выбирать либо сочетание этих трех приемов, либо выбрать какой-то один из них, в качестве основного.
Суть сравнительного методазаключается в сопоставлении аналогичных между собой объектов (в данном случае, квартир), при этом цена сравниваемых объектов должна быть известна. Количество квартир, с которыми оценщик будет сравнивать конкретную квартиру, должно быть достаточно большим – в этом случае, вывод о стоимости оцениваемой квартиры будет более точным.
В случае с затратным методом, оценщик ориентируется на то, какова будет стоимость создания или восстановления оцениваемого объекта (квартиры). Так, например, если в одной квартире необходимо поменять сантехнику, а в другой, точно такой же – нет, то стоимость первой квартиры будет отличаться от стоимости второй как раз на стоимость работ по смене сантехники.
Смысл доходного метода заключается в расчете стоимости квартиры на основе выводов о возможности получения доходов, при использовании оцениваемого объекта тем или иным способом. Как правило, в случае с оценкой стоимости квартиры, этот метод применяется крайне редко.
Основных критериев, влияющих на определение стоимости квартиры достаточно много, остановимся на самых главных.
Местоположение квартиры – значение имеет район, в котором расположена квартира (престижность района), удаленность от центра населенного пункта, транспортная доступность (вплоть до указания на то, в скольких минутах ходьбы от метро – для крупных городов, или автобусной остановки расположена квартира). Наличие или отсутствие развитой инфраструктуры (школ, детских садов, магазинов и т.д.).
Функциональные характеристики квартиры. Здесь значение имеет планировка квартиры, этаж, на котором она расположена, площадь квартиры, объекты, на которые выходят окна квартиры, наличие/отсутствии лоджии или балкона, смежный/раздельный санузел. Кроме того, важным является наличие ремонта в квартире.
Состояние жилого дома, в котором находится квартира. В данном случае, определяющими факторами являются тип здания, год постройки, материал стен и перекрытий.
Кроме того, на оценку стоимости квартиры влияют и такие факторы, состояние подъезда, наличие охраны или консьержа. Немаловажным фактором является и контингент соседей, проживающих в данном доме.
Правовые характеристики оцениваемой квартиры. Важными моментами являются: юридическая свобода квартиры (то есть в ней никто не зарегистрирован и не проживает, либо имеются зарегистрированные в квартире граждане); является ли оцениваемая квартира частной собственностью или она не приватизирована; состав правоустанавливающих документов на квартиру (принадлежит ли она лицу на основании приватизации или в результате тех или иных сделок, например, купли-продажи); есть или нет обременение квартиры (долей квартиры) правами третьих лиц.
Процедура оценки стоимости квартиры
На данный момент времени существует огромное количество организаций, осуществляющих оценку стоимости квартиры – это могут быть как специализированные оценочные бюро, так и соответствующие подразделения юридических компаний или агентств недвижимости. Процедура оценки стоимости квартиры начинается с выбора владельцем квартиры подходящей фирмы, которая и будет производить соответствующие работы по оценке.
Основные положения, касающиеся оценки стоимости квартиры, а так же правового положения оценщиков, определяются Федеральным законом №135 -ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а так же федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)". Под оценщиками понимаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков (СРО) и застраховавшие свою ответственность. Владелец квартиры (заказчик), обратившийся в офис оценочной фирмы, вправе поинтересоваться у сотрудников фирмы стажем работы их организации, специализацией, наличием страхового полиса по конкретному виду деятельности.
Фирмы, занимающиеся оценочной деятельностью, обязаны иметь в штате не менее двух оценщиков и предоставить по запросу заказчика договор обязательного страхования их ответственности. С выбранной заказчиком оценочной фирмой заключается договор на оказание услуг по оценке.
Для того, чтобы оценка стоимости квартиры могла быть произведена, заказчик должен предоставить в оценочную организацию следующие документы: - свидетельство о праве собственности, иные правоустанавливающие документы на квартиру - справки и документы БТИ: форма 11а, экспликация, поэтажный план
Это основной набор документов, но в некоторых случаях, могут потребоваться и дополнительные (например, для старых домов –справка о перекрытиях в доме). Впоследствии, как правило, копии всех этих документов прилагаются к отчету по оценке.
После заключения договора на оказание услуг, заказчик обязан оплатить услуги фирмы. Оплата должна производиться через контрольно-кассовый аппарат, расположенный в офисе фирмы, с обязательной выдачей заказчику чека об оплате услуг, либо через удобное для заказчика отделение банка, принимающего платежи от физических лиц.
Заказчик и оценщик должны договориться о времени выезда оценщика на объект (квартиру). Возможна оценка стоимости квартиры и без выезда оценщика (на основании предоставленных заказчиком документов и устной информации), но в этом случае, велика вероятность ошибки в оценке стоимости.
После осмотра оценщиком квартиры, им составляется отчет об оценке. После ознакомления заказчика с отчетом, при отсутствии у последнего претензий к оценщику, сторонами составляется и подписывается акт сдачи – приемки услуг. На этом, процедура оценки стоимости квартиры считается завершенной.
Таким образом, из всего сказанного можно заметить, что сам по себе процесс оценки квартиры для её владельца не представляется трудным. Однако на саму оценку стоимости квартиры влияет очень большое количество факторов
Контингент учитывается не всегда, тем более, что чаще всего он довольно разношерстный. Если не брать в расчет элитные дома-новостройки, то даже в ведомственном жилье можно найти парочку человек, которые подпортят всю картину. Ведь в тех домах часть квартир отдавалась городу для очередников. Прежде всего месторасположение, конструктивные элементы дома, год постройки, а уже потом все остальное.
Не знала, что контингент соседей тоже учитывается при оценке стоимости квартиры, но это действительно важно. Интересно, как оценщик выясняет этот вопрос? Полезная статья, отправила в закладки.
