Обратная ипотека: понятие и условия. Обратная ипотека за границей и в России
Обратная ипотека как один из новых видов кредитования пока только разрабатывается в нашей стране. И ипотека, и обратная ипотека на протяжении нескольких десятилетий существуют в западных странах, но к нам эти понятия, в частности понятие ипотеки, пришли буквально несколько лет назад. Можно сказать, что ипотека, в основном, разрабатывалась специально для молодежи – для молодых семей, только начинающих работать специалистов и т.д., с целью дать этой категории граждан возможность приобрести жилье.
Обратная ипотека ориентирована на совершенно иной слой населения – на пенсионеров, и, в отдельных случаях, на малоимущих граждан, уже имеющих в собственности ту или иную недвижимость (квартиру или дом). Чтобы понять, в чем заключается суть обратной ипотеки, следует обратиться к опыту зарубежных стран.
Понятие обратной ипотеки. Обратная ипотека в западных странах
Само понятие «ипотека» означает залог недвижимости, соответственно, обратная ипотека так же связана с залогом недвижимого имущества. Суть обратной ипотекизаключается в том, что лицо, являющееся собственником такого недвижимого имущества, заключает определенный договор с банком. По этому договору, лицо передает в залог банку свою квартиру (дом), в обмен на предоставление определенной денежной суммы (сразу или частями – чаще всего, частями) до конца жизни собственника недвижимости. При этом владелец недвижимости продолжает проживать в своей квартире. После смерти лица, предоставленная в залог банку недвижимость реализуется последним, и из этой суммы погашается выданный лицу кредит (вместе с процентами).
На первый взгляд все кажется достаточно простым – человек отдает свою недвижимость банку в обмен на предоставление последним периодических денежных платежей, позволяющих улучшить качество жизни собственника жилья. Но в данном процессе есть множество подводных камней, и чтобы разобраться с ними следует обратиться к западному опыту, поскольку для заграницы обратная ипотека – явление далеко не новое.
Большой опыт в области кредитных отношений, связанных с обратной ипотекой, накоплен в США, поэтому, рассмотрим, что такое обратная ипотекапо-американски. Хотелось бы сразу оговориться, что в Америке такое кредитование предоставляется не всем пенсионерам, а только пенсионерам из среднего слоя населения. Так же, в отличие от целей нашей страны (а у нас обратная ипотека рассматривается как способ материальной поддержки малоимущих слоев населения, в частности, пенсионеров, с целью улучшения качества их жизни), американские пенсионеры берут кредит с конкретной целью – например, дополнительного дорогостоящего медицинского обслуживания. Таким образом, в западном варианте, обратная ипотека – это не способ выживания (как она рассматривается у нас), а возможность получения дополнительных благ на пенсии.
Помимо уже указанного условия выдачи кредита (только пенсионерам среднего слоя населения), существует еще ряд условий, при соблюдении которых возможна обратная ипотека:
-до заключения договора с собственником жилья, банк производит определенные расчеты. При этом существенное значение имеет ликвидность жилья – если банк посчитает, что после смерти собственника он не сможет выгодно продать недвижимость и таким образом погасить выданный кредит, то сделка не состоится. -кредит выдается только в том случае, если предполагаемый срок дожития составляет около 10 лет (не более этого срока). Поэтому, в Америке средний возраст вступления лица в обратную ипотеку – около 74 лет. -передаваемое под обратную ипотеку недвижимое имущество обязательно должно быть застраховано. -приоритет в выдаче кредита отдается лицам, не имеющим родственников. -банком рассчитывается размер предоставляемого кредита (обычно он не превышает 78% стоимости жилья) и процентная ставка по нему – после реализации заложенного имущества банк должен вернуть себе не только выданный кредит, но и проценты.
После того, как банк произведет все необходимые расчеты, и будут соблюдены все обязательные условия, договор обратной ипотекибудет заключен. С этого момент начнется выплата денежных средств лицу. Далее существует два варианта развития событий.
В первом случае, если человек прожил меньше рассчитанного срока, банк реализует его недвижимость, возмещает свои затраты по выданному кредиту с процентами, а остаток средств отдает наследникам. При желании они могут погасить кредит сами и сохранить квартиру.
Второй сценарий развития событий более сложный – если человек проживет дольше, чем предполагалось при выдаче кредита, то у банка возникнут убытки. В связи с этим, возможно выселение лица в специализированные учреждения для лиц престарелого возраста. Однако, в Америке предусмотрели и иную возможность – это частно-государственная обратная ипотека. Её суть заключается в том, что после того, как размер выданного кредита достиг 98% стоимости залоговой недвижимости, государство выкупает кредит у банка. При этом право проживания сохраняется за собственником жилья до конца жизни, а недвижимость после его смерти переходить к государству, а не банку.
Для того, чтобы возникла частно-государственная обратная ипотека, необходимо, чтобы при заключении договора с банком, была достигнута и соответствующая договоренность с государством – такая государственная гарантия будет стоить собственнику жилья первоначально 2% от размера займа и затем по 1,25% ежегодно от непогашенной суммы. То есть, государственная поддержка не бесплатна, и в чем-то схожа со страхованием.
Итак, таковы основные моменты, касающиеся обратной ипотеки в том виде, в каком она существует в США. Безусловно, опыт подобного кредитование есть и в других странах, но не во всех он столь успешен, как в Америке. Так, в частности, в Германии братная ипотека не прижилась, и в данный момент времени практически не применяется.
Возможность внедрения обратной ипотеки в нашей стране
Внедрение в нашей стране обратной ипотекинаходится пока в стадии планирования – предполагается, что в качестве эксперимента, для выявления требующих доработки сторон процесса, обратная ипотека будет применяться в крупных городах, и первым в этом списке стоит Санкт-Петербург. Практически все специалисты из разных сфер деятельности – государственные чиновники, банковские сотрудники, риелторы – не отрицая положительных сторон обратной ипотеки, говорят о сложности повсеместного её введения в связи с отсутствием как законодательной, так и материальной базы, не говоря уже об этических сторонах вопроса. Банковские работники вообще предлагают создать отдельные финансовые структуры, которые будут заниматься исключительно вопросами обратной ипотеки. Госчиновники говорят о необходимости создания правовых и финансовых оснований, которые позволят государству в полной мере выступать гарантом соблюдения прав собственников жилья по аналогии с частно-государственной обратной ипотекой в Америке. Пока что, разрешение всех этих вопросов дело будущего.
Несомненным большим плюсом обратной ипотеки является реальная возможность улучшить качество жизни пенсионеров. На данный момент времени многие из них проживают в больших и дорогостоящих квартирах, при этом, не имея возможности приобрести себе что-то сверх предметов первой необходимости. Обратная ипотека могла бы существенно улучшить их финансовое положение.
Говоря об обратной ипотеке, многие специалисты проводят аналогию с договором ренты – пожизненного содержания с иждивением. Действительно, сходство есть – в обоих случаях недвижимость передается с целью получения денежного (и не только в случаях с пожизненным содержанием с иждивением) содержания. Однако, в случаях с договором ренты, как показывает практика и утверждают специалисты, очень много случаев мошенничества, что будет исключено в случае с обратной ипотекой. Ведь в ней одной из сторон будут выступать кредитные учреждения и государство. Так же обратная ипотека позволить увеличить фонд маневренного жилья – жилья, в которое выселяются люди, не сумевшие выплатить ипотеку, должники по коммунальным услугам и т.д.
Однако, говоря об обратной ипотеке, важнее упомянуть о её минусах, чтобы знать о том, какие негативные моменты могут ожидать в данном процессе.
Безусловно, первым же препятствием на пути заключения договора обратной ипотеки является необходимость определенных (достаточно существенных для пенсионеров) финансовых затрат, таких как:
-оценка недвижимости ; -оформление договора ; -комиссии за выдачу и обслуживание кредита ; -ежегодное страхование квартиры (начисляется в процентах от рыночной стоимости жилья) ; -оплата государственных гарантий прав собственника на проживание в квартире, после выплаты всей суммы кредита банком .
Так же, взявшее кредит лицо обязано будет поддерживать жилье в сохранности, производить ремонт и т.д., поскольку иначе стоимость квартиры снизится, в чем банк не заинтересован. Следовательно, в договоре данный момент и санкции за его несоблюдение будут непременно оговариваться. Так же, как и условия обязательной оплаты собственником жилья всех коммунальных платежей.
Очень важным является выбор кредитной организации. Возможна такая ситуация, когда кредитное учреждение, с которым был заключен договор обратной ипотеки, обанкротиться – тогда высока вероятность приостановления (либо полного прекращения) денежных выплат, поскольку преемник прекратившего существования банка, возможно, не захочет выполнять его обязательства. Этот риск так же необходимо учитывать.
Психологическая сторона обратной ипотеки так же имеет большое значение. Многие пенсионеры долгое время трудились для того, чтобы получить свое жилье, и на склоне лет вновь вернуть его банку (государству), поставив себя фактически в зависимость от кредитного учреждения, страх лишиться крова над головой – для многих это непосильная психологическая ноша.
Агентство по реструктуризации жилищных кредитов запустило пробную версию программы обратной ипотеки осенью 2011 года. Каковы будут её результаты – покажет время. В любом случае, работа над этим вопросом требует не только больших усилий и затрат со стороны государства и кредитных учреждений, но и трезвой оценки своих возможностей и вероятных перспектив от каждого человека, решившего заключить договор обратной ипотеки.
В Германии обратная ипотека не прижилась. Там много арендуемого жилья, муниципального для пенсионеров. В отдельных районах страны цены такие низкие на жилье, что, если разделить ипотеку на 10 лет, пенсионер будет получать копейки. Да и в нашей стране то же самое. Разделить 2 000 000 на 10 лет, то сколько это к пенсии-то получится? Грубо говоря 16 тысяч в месяц. А если два пенсионера, то получится совсем мало на человека, а цены растут вместе с квартирной платой. А получаемая в рублях сумма не увеличится до конца жизни.
При решении таких серьезных вопросов, обращение за консультацией к специалистам необходимо всегда. Проблема в том, что в случае с обратной ипотекой в нашей стране пока нет ни практической базы, на которую могли бы опираться специалисты, ни четких правовых норм - обратная ипотека - это, можно сказать, пока проект. Поэтому, торопиться вступать в неё сейчас, наверное, не стоит.
Для одиноких людей обратная ипотека - хороший выход. Но мне кажется, полностью исключать возможность мошенничества нельзя. Смогут ли люди в столь пожилом возрасте все тщательно проверить, чтобы не попасть в какую-нибудь ловушку?
