Новое в правилах страхования гражданской ответственности застройщика
Федеральным законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» установлены основные правила, регулирующие правоотношения в данной сфере. В целях обеспечения выполнения обязанностей застройщика по договору долевого участия (далее ДДУ) в строительстве, в указанном законе устанавливаются такие способы обеспечения выполнения обязательств, как поручительство банка (ст.15.1 ФЗ-№214), а так же страхование гражданской ответственности застройщика (ст.15.2 ФЗ-№214). Федеральным законом №414-ФЗ от 28.12.2013 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части защиты прав и законных интересов граждан, чьи денежные средства привлекаются для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» были внесены поправки в указанную ст.15.2 ФЗ-№214. Об основных правилах страхования гражданской ответственности застройщика, действующих сейчас, после внесенных изменений, поговорим далее.
Застройщик (С 1 января 2014 г. застройщиками также могут являться жилищные и жилищно-строительные кооперативы, но только после получения разрешения на строительство) может застраховать свою ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по ДДУ следующими способами:
-застройщик может участвовать в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (далее – ОВС; ОВС должно иметь лицензию и выполнять только данный вид страхования)
-застройщик может заключить соответствующий договор страхования со страховой организацией, имеющей лицензию и удовлетворяющей следующим требованиям: ---осуществление страховой деятельности не менее пяти лет ---наличие собственных средств в размере не менее чем 400 млн.р., в том числе уставного капитала в размере не менее чем 120 млн.р. ---соблюдение требований финансовой устойчивости, на все отчетные даты в течение последних 6 месяцев ---отсутствие оснований для применения мер по предупреждению банкротства страховой организации ---отсутствие решения ЦБ РФ о назначении временной администрации страховой организации ---отсутствие решения арбитражного суда о введении в отношении страховой организации процедур банкротства
Застройщик обязан, выбрав один из вышеизложенных вариантов страхования, осуществить за свой счет страхование своей гражданской ответственности, до государственной регистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства. Сама процедура страхования осуществляется по правилам, установленным страховщиком. При этом, договор страхования считается заключенным со дня гос. регистрации ДДУ и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения дольщику.
Застройщик обязан довести информацию о страховании (его условиях, виде и т.д.) до сведения дольщиков, поскольку именно они, по заключенному договору страхования, являются выгодоприобретателями (т.е. это – граждане или юридические лица – искл. – кредитные организации, денежные средства которых привлекались для строительства). По закону допускается замена выгодоприобретателя (уступка требования), с обязательным письменным уведомлением страховщика. Кроме того, договор страхования должен обеспечивать право выгодоприобретателя на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение 2 лет по истечении предусмотренного ДДУ, срока передачи ему жилого помещения – включение этого пункта в договор, в соответствии с новыми правилами, является обязательным.
Говоря о содержании заключенного договора страхования, можно выделить следующие важные моменты, нововведения: -страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору. При этом, страховой случай должен подтверждаться одним из следующих решений: ---суда об обращении взыскания на предмет залога ---арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований. -страховщик вправе требовать выплаченное страховое возмещение с недобросовестного застройщика независимо от того, привлекался ли застройщик к ответственности в порядке ст. 10 Закона о банкротстве, предусматривающей ответственность должника и иных лиц в деле о банкротстве.
Неизменными остались правила: о минимальной страховой сумме (исхода из цены договора и не менее установленных в законе пределов); а так же возможность страхователя уплачивать страховую премию в рассрочку; невозможность установки франшизы; информирование конкурсного управляющего о размере произведенного дольщикам страхового возмещения
Расторжение/досрочное прекращение договора страхования, не освобождает страховщика от обязанности выплатить страховое возмещение по страховым случаям, наступившим в течение срока действия договора страхования. При расторжении/досрочном прекращении договора страхования, страховщик обязан уведомить об этом дольщиков в течение 7 рабочих дней.
В указанном ФЗ-№414, в целях защиты интересов дольщиков так же уточнен порядок гос. контроля в области долевого строительства. Устанавливается, что плановая проверка контролирующими органами, может производиться по истечении 1 года с даты выдачи застройщику разрешения на строительство, либо с даты окончания проведения последней плановой проверки. Определены и шесть случаев, когда возможно проведение внеплановой проверки (неисполнения застройщиком предписания об устранении нарушения требований законодательства; требования прокурора и т.д.).
