Сервитут как вид обременения земельного участка: понятие частного и публичного сервитута. Процедура установления
Сервитут – это латинское слово и применяется оно для обозначения права лица пользоваться чужой вещью в строго ограниченных рамках. Сервитуты устанавливаются на объекты недвижимости, в частности, на земельные участки с конкретной целью – например, для прохода, проезда, прокладки труб и т.д. через участок, принадлежащий тому или иному собственнику, если иным способом достичь поставленной цели невозможно. Основные положения, касающиеся сервитута установлены в ст.ст 274-277 ГК РФ - это нормы рассматривают установление сервитута в интересах частных лиц. А вот ст. 23 ЗК РФ содержит нормы, касающиеся установления публичного сервитута – то есть, сервитута в общественных интересах. Рассмотрим, в каких случаях возможно установление сервитута (сначала частного, а затем и публичного), и какова процедура установления.
Частный сервитут. Понятие сервитута и случаи его установления
Как уже говорилось выше, сервитут предоставляет тому или иному лицу право пользоваться чужим земельным участком с конкретной целью. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Таким образом, поскольку на данный земельный участок, помимо права собственности одного лица, будут иметься права (установленные сервитутом) и у другого лица, при сделках с таким земельным участком, его собственник должен уведомлять второго участника договорных отношений о существующем обременении земельного участка. При этом, сервитут не может быть самостоятельным предметом сделки, он устанавливается в интересах конкретного лица и не подлежит передаче какому-либо другому лицу. Таким образом, сервитутявляется обременением, таким же, как, например, залог. При этом, собственник земельного участка не лишается права пользования и распоряжения своей землей.
Поскольку сервитут дает право посторонним лицам пользоваться чужой собственностью, то закон предполагает возможность компенсации собственнику такого «неудобства» - собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Условие о плате – её размере, и порядке выплат, целесообразно включать в соглашение об установлении сервитута. Либо в данное соглашение включается пункт о том, что сервитут устанавливается на безвозмездной основе. Если сервитут устанавливается в судебном порядке (при отсутствии соглашения сторон), то вопрос о плате за сервитут может быть решен судом.
Правом требовать установления сервитута обладает собственник (либо обладатель права пожизненно наследуемого владения или бессрочного пользования) недвижимого имущества (земельного участка, иной недвижимости), которому для использования данного имущества требуется сервитут. При этом требование об установление сервитута он вправе предъявлять к собственнику соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и к собственнику другого земельного участка.
Сервитут может устанавливаться для: -обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок ; -прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации ; -других нужд собственника недвижимого имущества.
При этом обязательным является условие о том, что все вышеперечисленные нужды не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Частный сервитут: порядок установления и прекращения сервитута
В Законе говорится о том, что сервитут устанавливается по соглашению сторон между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка, и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Рассмотрим сначала первый случай, когда сервитут устанавливается по соглашению сторон.
В этом случае, соглашение о сервитутеобязательно должно заключаться в письменной форме (по желанию сторон, его можно заверить нотариально), на основании общих правил ГК РФ, применяемых к договорам. В соглашении обязательно должен быть указан предмет соглашения (наименование самого сервитута и его конкретное содержание – например, право прохода через участок соседа и т.д.), а также сведения об участках, позволяющие достоверно установить их местоположение (адрес, кадастровый номер). Для государственной регистрации сервитута предоставления кадастрового плана земельного участка не требуется в случае, если сервитут устанавливается на весь земельный участок. Однако если сервитут относится к части земельного участка, к соглашению необходимо приложить заверенный соответствующей организацией кадастровый план, на котором отмечена сфера действия сервитута.
Регистрация сервитута (регистрации подлежит только обременение в виде сервитута) сторон осуществляется на основании:
-заявления собственника земельного участка, на котором устанавливается сервитут (лица, в пользу которого установлен сервитут, при обязательном наличии у последнего соглашения о сервитуте) ; -соглашения сторон (судебного решения – если регистрация производится на основании решения суда) об установлении сервитута ; -кадастрового плана участка с отмеченным сервитутом (сферой действия сервитута); -документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрацию ; -документ, удостоверяющий личность заявителя ; -в случае необходимости регистрирующими органами могут быть запрошены иные необходимые для проведения регистрации документы.
Сервитут вступает в силу только после его государственной регистрации.
В случае, если стороны не смогли достичь согласия по вопросу установления сервитута или его условий, необходимо обращение в суд. Иск в суд подается по месту нахождения земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут. При обращении в суд должны быть соблюдены следующие условия:
-имеются доказательства необходимости установления сервитута, т.к. иначе лицо, требующее установления сервитута, не может использовать принадлежащую ему недвижимость; -правом требовать установления сервитута обладает только лицо, в интересах которого устанавливается сервитут ; -имущество, на которое устанавливается сервитут, должно находиться в собственности.
После всестороннего рассмотрения дела, судом выносится решение либо об отказе в установлении сервитута, либо о принудительном установлении сервитута. Вступившее в силу законное решение суда является основанием для государственной регистрации сервитута. Регистрация сервитута на основании решения суда производится с приложением тех же документом, что и при регистрации по соглашению сторон – только вместо соглашения сторон подается решение суда.
Как и любое иное обременение, сервитут может прекращаться в определенных случаях. К таким случаям относятся:
-прекращение оснований, в связи с которыми сервитут был установлен. Одним словом, когда необходимость в сервитуте отпадает, собственник земельного участка вправе требовать его прекращения. Здесь так же, как и при установлении сервитута, может быть либо заключено соглашение сторон о прекращении сервитута, либо, при отсутствии соглашения, дело разрешается через суд. -если обремененный сервитутом земельный участок не может использоваться его собственником в соответствии с целевым назначением участка, то собственник вправе требовать через суд прекращения сервитута.
Прекращение сервитутатак же подлежит государственной регистрации.
Так же, хотелось бы отметить, что сервитутом могут обременяться не только земельные участки, но и, например, здания, сооружения и другое недвижимое имущество. При этом все сказанное о сервитуте выше, относится и к установлению сервитута на эти объекты.
Публичный сервитут
Суть частного и публичного сервитутов одна и та же – предоставление возможности лицам пользоваться чужим имуществом. Однако, публичный сервитут устанавливается в общественных интересах (интересах неограниченного круга лиц), а не в интересах отдельных частных лиц, поэтому имеет ряд особенностей – отличий от частного сервитута:
-публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативно-правовым актом РФ, субъекта РФ, органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. При этом установление такого сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. -круг действия публичного сервитута – круг лиц, имеющих право пользоваться им, как правило, не ограничен -публичный сервитут может быть срочным (например, на срок резервирования земель) или постоянным.
Публичный сервитутможет устанавливаться для следующих целей:
-прохода или проезда через земельный участок -использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры -размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним -проведения дренажных работ на земельном участке -забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя -прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок -сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям -использования земельного участка в целях охоты и рыболовства -временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ -свободного доступа к прибрежной полосе.
Заявление о государственной регистрации публичного сервитута подается органом государственной власти или органом местного самоуправления, его установившим. Публичный сервитут, так же как и частный, может быть платным (если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату).
Так же, необходимо отметить, что если установление убличного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, его собственник вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка, с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.
Таковы основные моменты, касающиеся как частного, так и публичного сервитута.
По-моему, сервитут немного напоминает аренду. Сервитут может создать собственнику много неудобств и справедливо, если он будет оплачиваться. Раз посторонние пользуются участком, должна быть компенсация.
