Изъятие земель для государственных и муниципальных нужд: понятие, основание, процедура
Изъятие земель для государственных и муниципальных нуждвозможно в установленных законом случаях, имеющих общеполезные или государственно значимые цели. Большинство норм, касающихся изъятия земель, содержится в гражданском кодексе РФ, так же, данная сфера регулируется и нормами земельного законодательства. Что представляет собой процедура изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, будет рассмотрено ниже. Но, прежде всего, хотелось бы акцентировать внимание на том, в каких случаях происходит изъятие землидля нужд государства.
Основания изъятие земель для государственных и муниципальных нужд
Как уже было сказано выше, изъятие земельных участков может происходить только в ограниченном числе случаев, если иных способов достичь общеполезной цели, важной для интересов государства, невозможно. Изъятие земельных участков для муниципальных и государственных нужд может осуществляться (ст.49 ЗК РФ):
-если это необходимо для выполнения международных обязательств РФ -если это необходимо для размещения следующих объектов (при отсутствии других вариантов возможного размещения): объектов федеральных энергетических систем и объектов энергетических систем регионального значения объектов использования атомной энергии объектов обороны и безопасности объектов федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения объектов, обеспечивающих космическую деятельность объектов, обеспечивающих статус и защиту Государственной границы РФ линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения -при иных обстоятельствах в установленных федеральными законами случаях.
Таким образом, изъятие земель для государственных и муниципальных нужд осуществляется на указанных основаниях путем выкупа. О том, что представляет собой данная процедура, как определяется выкупная цена земельного участка, кто принимает решение об изъятии земель, и т.д. пойдет речь дальше.
Процедура изъятия земель для государственных и муниципальных нужд
Как видно из самой фразы «изъятие земель для государственных и муниципальных нужд», земельные участки могут выкупаться Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием. Решение об изъятии правомочны принимать федеральные органы исполнительной власти РФ, органы исполнительной власти субъекта РФ или органы местного самоуправления.
В решении об изъятии земельных участковдля государственных или муниципальных нужд указываются:
-данные, позволяющие установить изымаемый земельный участок (местонахождение, площадь, кадастровый номер участка и т.д.), при этом прилагается кадастровая карта (плана) земельного участка -цель предстоящего изъятия -срок, в течение которого предстоит осуществить изъятие -данные, указывающие на лицо, у которого производится изъятие участка -правовые основания, на которых изымаемый земельный участок принадлежит собственнику -в решении должны быть указаны права собственника, в связи с предстоящим изъятием -в решении дается поручение соответствующим службам:
--о необходимости извещения собственника земельного участка о принятом решении --об обеспечении государственной регистрации решения --об извещении собственника о произведенной регистрации --о подготовке проекта соглашения с собственником изымаемого участка. Данный перечень не является исчерпывающим и в решение могут быть указаны и другие данные.
Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд происходит на возмездной основе. Кроме того, имущество, расположенное на земельном участке при его изъятии, подлежит выкупу государством. Это происходит в случаях, если изъятие земельного участка невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке. Данное имущество изымается у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов. Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество (ст.239 ГК РФ). Таким образом, собственнику возмещается стоимость и земли, и расположенного на нем недвижимого имущества.
Итак, после того, как соответствующий орган государственной власти принял решение о необходимости изъятия определенного земельного участка, дальнейшая процедура перехода права собственности на землю от собственника к государству включает в себя следующие этапы (ст.ст. 279-283 ГК РФ):
Уведомление собственника земли о предстоящем изъятии. Как правило, уведомление должно осуществлять под расписку – посредством вручения документов собственнику лично под роспись, либо направления ему заказного письма с уведомлением о вручении. Собственник уведомляется о предстоящем изъятии земельного участкане позднее, чем за год до предстоящего изъятия. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. В случае несогласия собственника с предполагаемым изъятием, он вправе обратиться в суд за защитой своих интересов.
В течение одного года с момента получения собственником уведомления, должно быть достигнуто соглашение между ним и государственными органами, о выкупной цене земельного участка и недвижимости на нем. Если соглашения достигнуто не было (если собственник не согласен с решением об изъятии), то соответствующий орган государственный власти, принявший решение об изъятии, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. В этом случае, процедура выкупа будет осуществляться в судебном порядке. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка соответствующего уведомления.
Говоря о собственнике изымаемого земельного участка, нельзя не упомянуть о его правах на участок с момента государственной регистрации решения об изъятии участкадо достижения соглашения (принятия судом решения о выкупе участка). Весь этот период времени, собственник участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению. Однако собственник должен знать, что если в этот период он будет производить работы, связанные с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке, то при определении выкупной цены земельного участка данные затраты и убытки, не будут включаться в стоимость выкупной цены.
Решение об изъятии земельного участка регистрируется в Едином государственном реестре прав, о чем обязательно сообщается собственнику. Это можно считать следующим этапом в процедуре изъятия. Итак, поскольку в соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», все права на земельные участки подлежат регистрации в едином государственном реестре, решение об изъятии земли для государственных и муниципальных нужд должно быть зарегистрировано Федеральной регистрационной службой.
Заключение соглашения с собственником земельного участка о выкупе земельного участка (при недостижении соглашения процедура выкупа происходит в судебном порядке). Соглашение заключается в свободной форме, с соблюдением правил совершения сделок, установленных гражданским законодательством. В заключенном соглашении непременно должно указываться обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования (в зависимости от того, кем производится изъятие) уплатить выкупную цену земельного участка. Помимо этого, в соглашении с собственником земли указываются все условия выкупа (сроки, размер выкупной цены и т.д.).
При определении выкупной цены в нее включаются:
-рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества -убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Так же, по соглашению с собственником, ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Государственная регистрация прав на земельный участок нового собственника Федеральной регистрационной службой, завершает процедуру изъятия земель для государственных и муниципальных нужд. Основанием для регистрации прав на землю является соглашение, заключенное с собственником, либо решение суда (при изъятии в судебном порядке). Только после регистрации у соответствующего государственного органа возникнет право распоряжения изъятым земельным участком.
Сам процесс определения необходимости изъятия именно этих земель вызывает у меня большое сомнение. Изъять изъяли, потом планы поменялись, но и земля уже поменяла собственника. Обратного хода уже не будет. Основание для изъятия- мифические планы развития, половина из которых является прожектерскими. А цена на земельный участок, при наличии таких планов, резко упадет.
Сомневаюсь, что все убытки будут учтены при изъятии участка. И в суд обращаться, наверно, бессмысленно. Просто оттянется срок переселения и потрачено много нервов.
