Аренда государственной земли: понятие, условия. Договор аренды земли
Аренда государственной землипредполагает активное участие граждан (а так же юридических лиц) в использовании тех или иных земельных участков на основе договора аренды, заключенном с государством. По данному договору одной стороной – арендодателем – выступает государство в лице уполномоченных органов, а с другой стороны – в качестве арендатора – граждане (физические лица) и юридические лица. Поскольку данные отношения строятся на договорной основе, необходимо знать, в каких случаях возможна аренда государственной земли, каковы существенные условия такого договора аренды, права и обязанности сторон. Обо всем этом подробнее речь пойдет ниже.
Понятие аренды, случаи аренды государственной земли
Прежде всего, необходимо определиться с понятием аренды. В гражданском законодательстве (ст. 606 ГК РФ) дается следующее определение договору аренды – это договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Применительно к аренде земли, можно уточнить, что аренда земли – это форма землевладения и землепользования, когда одна сторона предоставляет за определенную плату другой стороне земельный участок во временное пользование для определенных целей. По договору аренды, арендодателем может быть только собственник земельного участка, таким образом, при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, в роли арендодателей выступают уполномоченные государством органы. Таким образом, решение о передаче в аренду земель, находящихся в государственной (муниципальной) собственностипринимают исполнительные органы власти либо органы местного самоуправления.
Не могут передаваться в аренду земельные участки, изъятые из оборота (п.4 ст. 27 ЗК РФ).
Как правило, земельные участки, находящиеся в государственной собственности, предоставляются в аренду в следующих случаях: -для целей, связанных со строительством -для иных целей, не связанных со строительством.
Предоставление государственной земли в аренду для целей, связанных со строительством, без согласования конкретного местоположения объектов недвижимости, осуществляется посредством аукционов и торгов. Однако, из этого правила есть исключения. Так, в частности, аукционы и торги при заключении договоров аренды государственной земли под застройку, не проводятся:
-если по участку, который планируется передать в аренду, принято решение о развитии территории в рамках заселенной местности. В этой ситуации договор аренды заключается с лицами, подписавшими с государством договор на развитие данной территории; -договор аренды земельного участка без торгов и аукциона заключается с собственником здания, находящегося на этом участке, при условии подтверждения его права собственности на эту недвижимость.
Во всех остальных случаях, при предоставлении государственной земли в аренду для застройки без согласования местоположения объектов недвижимости, требуется проведение аукционов (торгов).
Помимо этого, существуют случаи, когда застройка земельного участка, принадлежащего государству, возможна только после получения разрешения на местоположение строения на данном участке. Как правило, договор аренды в этом случае заключается между государственными органами и юридическими лицами и условия его заключения индивидуальны для каждого конкретного случая.
Предоставление государственной земли в аренду для случаев, не связанных со строительством, возможно в соответствии со ст. 34 ЗК РФ. Для эффективного использования земель, находящихся в государственной собственности, соответствующие государственные органы принимают акты о передаче земельных участков гражданам на том или ином праве (в том числе, и на праве аренды), для конкретных целей.
Заинтересованные в получении земли граждане, подают заявления (с указанием цель использования земельного участка, его предполагаемых размеров и местоположения, испрашиваемого право на землю) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. На основании этого заявления, соответствующие органы в месячный срок со дня поступления заявления утверждают и выдают заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане (кадастровой карте) территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и кадастрового учета участка и затем передает данную документацию в соответствующий орган государственной власти (местного самоуправления). В двухнедельный срок, с этого момента, государственный орган принимает решение о предоставлении земельного участка в аренду. Затем, происходит заключение договора аренды земли между гражданином и государственными органами.
Права и обязанности сторон по договору аренды государственного земельного участка, необходимые документы
Говоря о правах и обязанностях сторон по договору аренды государственной земли, безусловно, основной акцент делается на правах арендаторов.
При аренде земли для целей, связанных со строительством, арендатор имеет привилегированное право на приобретение арендованного участка в собственность. Кроме того, можно говорить о таком праве арендатора (при долгосрочной аренде – свыше 5 лет), как право передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу в пределах срока договора аренды. Например, отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив. Так же, арендатор имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды. В двух последних случаях согласие арендодателя не требуется, но требуется его предварительное уведомление. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки.
Законом установлены дополнительные гарантии защиты прав арендаторов государственной земли (ст.22 ЗК РФ): изменение условий договора аренды земельного участка без согласия арендатора и ограничение установленных договором аренды прав арендатора не допускаются. Так же, по общему правилу, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Говоря о документах, сбор и согласование которых предваряют заключение договора аренды государственной земли, невозможно указать исчерпывающий список необходимой документации, поскольку он может отличаться для каждого конкретного случая. Можно указать лишь на некоторые обязательные документы. Так, потенциальный арендатор должен предоставить: заявление на аренду земли (заполняется бланк установленного образца), документы удостоверяющие личность (копии и подлинник), документы, подтверждающие уплату тех или иных пошлин. Документы на землю должны включать в себя подробное описание передаваемого в аренду земельного участка: в частности, кадастровый план земельного участка, кадастровый паспорт.
Договор аренды государственного земельного участка, срок договора и арендная плата
Для договора аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственностиобязательным является указание на данные, позволяющие определенно установить конкретный земельный участок, подлежащий передаче арендатору. При отсутствии этих данных соответствующий договор не считается заключенным. Помимо этого, в договоре аренды государственной земли должны быть оговорены пункты о сроках аренды и арендной плате.
Договор аренды государственных земельных участков, может заключаться на разные сроки, в зависимости от целей, для которых он предоставляется. Существуют краткосрочные (до 1 года) договоры аренды, и долгосрочные – от 5 лет. Как правило, в случае аренды, связанной со строительством, заключаются долгосрочные договоры. Таким образом, срок договора аренды государственной земли должен определяться непосредственно в самом договоре для каждого конкретного случая.
В договоре аренды обязательно должна оговариваться арендная плата по пользование земельным участком. Данный вопрос обычно так же решается индивидуально для каждого конкретного земельного участка. Так, например, арендная плата может рассчитываться по ставке земельного налога на аналогичный участок в частной собственности плюс фиксированной арендной плате, назначенной органом местного самоуправления. Так же, при определении размера арендной платы может учитываться категория земель, предоставленных в аренду. Кроме того, в договоре должны быть оговорены условия и сроки внесения арендной платы (устанавливаются органами государственной власти или местного самоуправления).
Самдоговор аренды государственной земли заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации Федеральной регистрационной службой. После завершения процедуры регистрации договора аренды, арендатор может приступить к соответствующему использованию арендованного земельного участка.
Учитывая огромные медленно ползущие очереди на участки земли в безвозмездную собственность для нуждающихся в улучшении жилищных условий это, наверное, тоже неплохой выход. Ведь, оказавшись в муниципальной очереди, люди годами ждут выделения земли на жилищное строительство. Поэтому, возможно, аренда - тоже вариант.
Полезная статья, доступно рассказано об аренде земель. Хорошо, когда в одном месте можно прочитать необходимую информацию. Но при заключении договора, думаю, не лишним будет проконсультироваться с юристом, чтобы правильно оформить документы.
