Приобретение права собственности на бесхозяйный земельный участок: понятие, оформление собственности
Возможность приобретения права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь, в частности – на земельный участок, предусмотрена в гражданском законодательстве. Зачастую на практике складывается такая ситуация, когда невозможно определить хозяина того или иного земельного участка, а данный участок может быть нужен, допустим, для строительных работ стороннему лицу. Что предпринять в такой ситуации, когда нельзя определить владельца, с которым можно было бы заключить сделку? Либо человек владеет на протяжении длительного времени тем или иным земельным участком, не имея никаких прав на него, но хотел бы стать собственником участка? Для разрешения таких ситуаций, в законодательстве существуют положения, касающиеся бесхозяйных вещей.
Понятие бесхозяйных вещей (земельного участка). Приобретательная давность
Прежде всего, необходимо дать определение бесхозяйной вещи. В соответствии со ст. 225 ГК РФ, к бесхозяйным вещам (в том числе и к объектам недвижимости) относится вещь, которая: -либо не имеет собственника -либо собственник которой неизвестен -либо от права собственности на которую собственник отказался.
Надо сказать, что в отношении последнего случая, гражданское законодательство не дает конкретизации того, что должен сделать собственник, для того, чтобы отказаться от своего права. Обратившись к иным нормативным документами, можно сказать, что вариантом отказа собственника от своего прав собственности может быть написанное им соответствующее заявление. Статья 236 ГК РФ гласит, что гражданин может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество (в частности, земельный участок), объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Однако, такому собственнику следует помнить о том, что его отказ от права собственности не влечет прекращения для него прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества (земельного участка), до приобретения права собственности на него другим лицом.
Вышеперечисленные пункты представляют собой исчерпывающий перечень случаев, при которых земельный участок может быть признан бесхозяйным.
Соответственно, если земельный участокимеет признаки, по которым его можно отнести к разряду бесхозяйного, то этот земельный участок может, либо вообще никем не использоваться, либо владеть им может лицо, не имеющее на него права. В последнем случае, у лица появляется возможность приобрести данный участок в собственность на основании приобретательной давности. ГК РФ дает следующее понятие о приобретательной давности (ст.234 ГК РФ): если лицо, не является собственником имущества (земельного участка), но добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, то данное лицо может приобрести право собственности на земельный участок в силу приобретательной давности. Такое признание права собственности осуществляется в судебном порядке (о процедуре пойдет речь ниже). Для признания права собственности в порядке приобретательной давностинеобходимо соблюдение всех трех условий, то есть лицо должно открыто, добросовестно и непрерывно владеть земельным участком.
При этом законом установлено, что, поскольку земельный участок является недвижимостью, а все недвижимые вещи подлежат государственной регистрации, то право собственности на данный земельный участок возникнет у лица, приобретающего участок в силу приобретательной давности, только с момента такой регистрации, а не с даты фактического владения лицом земельным участком. Однако, в целях защиты интересов такого владельца закон устанавливает, что до приобретения права собственности, данный гражданин имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками земельного участка, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.
При исчислении срока приобретательной давности лицо, владеющее земельным участком, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. Это правило может существенно повлиять на возможность лица стать собственником, поскольку позволяет сложением сроков увеличить продолжительность добросовестного, открытого и непрерывного владения.
Однако, при исчислении срока приобретательной давностиследует помнить еще об одном правиле. Если земельный участок мог быть истребован у данного лица собственником (лицом, владеющим им на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления, либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором) как из чужого незаконного владения, то течение срока приобретательной давности начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.
Итак, если земельный участок признан бесхозяйным, фактически пользующееся им лицо вправе приобрести его в собственность в силу приобретательной давности. Рассмотрим процедуру такого приобретения.
Порядок приобретения права собственности на бесхозяйный земельный участок
Процедура приобретения лицом права собственности на бесхозяйный земельный участок, достаточно сложна. Прежде всего, бесхозяйная недвижимая вещь (земельный участок) должна быть принята на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Подать заявление для постановки на такой учет имеют право только органы местного самоуправления, на территории которого земельный участок находится. Порядок принятия на учет бесхозяйного земельного участка регулируется Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2003 г. N 580, которое носит название «Положение о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей». Вместе с заявлением органы местного самоуправления подают в органы Федеральной регистрационной службы документы, подтверждающие, что земельный участок не имеет собственника, или его собственник неизвестен, или от права собственности на него собственник отказался. А также документы, содержащие описание земельного участка, в том числе кадастровый план.
Документами подтверждающими, что у земельного участка нет собственника или он неизвестен, могут быть:
-выданные органами учета государственного и муниципального имущества документы о том, что данный участок не учтен в реестрах федерального имущества, государственного имущества субъекта РФ и муниципального имущества -выданные соответствующими государственными органами (организациями), осуществлявшими регистрацию прав на недвижимость до введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и до начала деятельности учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, подтверждающие, что права на данные объекты недвижимого имущества ими не были зарегистрированы.
Если же собственник данного земельного участка отказался от права собственности на него, то прилагается документ, подтверждающий такой отказ – заявление собственника об отказе от права собственности на объект недвижимого имущества. Принятие на учет бесхозяйных земельных участков осуществляется путем внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав.
По истечении года со дня постановки бесхозяйного земельного участкана учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Однако, до того момента, как суд выяснит и признает права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимость, она может снова обрести хозяина (может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником), либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности. В первом случае, независимо от даты принятия на учет земельного участка в качестве бесхозяйного, собственник участка, от прав на который он ранее отказался, но право собственности которого не прекращено на законных основаниях, может обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с заявлением о принятии вновь этого имущества во владение, пользование и распоряжение. В этом случае земельный участок считается снятым с учета в качестве бесхозяйного с момента внесения записи о снятии его с учета.
В случае с приобретением права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности, процедура приобретения права осуществляется через суд. В суде, фактический владелец участка должен представить доказательства того, что на протяжении всех 15 лет он открыто, добросовестно и непрерывно владел и пользовался данным земельным участком:
-добросовестность означает, что в момент приобретения вещи владелец полагает, допустимо заблуждаясь в фактических обстоятельствах, что основание, по которому к нему попала вещь, дает ему право собственности на нее. То есть, владелец не знал и не должен был знать о незаконности своего владения. -открытость означает, что лицо никаких особых мер, направленных на то, чтобы скрыть факт завладения вещью, не предпринимало -непрерывность означает, что владение и пользование участком должно осуществляться без перерыва в течение всего срока, установленного законом для приобретательной давности. Владение, которое осуществляется эпизодически, свидетельствует о нежелании владеть и в таком случае прерывает срок приобретательной давности.
Кроме того, лицо должно совершать в отношении земельного участка те действия, которые обычны для внимательного и заботливого собственника. То есть, осуществляет владение вещью как своей собственной, относится к ней не хуже, чем к остальному своему имуществу (платит установленные законом налоги и сборы, соблюдает правила об обязательном страховании, осуществляет ремонт и т.д.).
В подтверждение добросовестности, открытости и непрерывности владения лицо может представлять в суде любые документы.
Решение суда является основанием для регистрации права собственности. При этом регистрация права собственности на находящийся на учете бесхозяйный земельный участокв силу приобретательной давности, может быть осуществлена независимо от даты принятия на учет этого объекта.
В завершении разговора о приобретении права собственности на бесхозяйный земельный участок, хотелось бы отметить, что это достаточно сложная и длительная процедура, и без обращения за помощью к специалистам в данном деле никак не обойтись.
Упорядочивание документации и нормальное оформление прав (в том числе, и прав собственности) в сфере земельных правоотношений у нас началось лет 10 назад. До этого момента, многие считали, что если у них на руках есть книжка садовода и они платят взносы - то они уже собственники. А купля-продажа дачных участков вообще оформлялась председателем дачного объединения - он просто вычеркивал из книги учета одного владельца и вписывал туда другого. Так что существование таких вот бесхозяйных и прочих неправильно оформленных, или вовсе неоформленных участков - это реальная ситуация.
Оксана, только после вашего комментария поняла, что у моих родителей, похоже, был бесхозяйный дачный участок. Недавно продали. Им понравилась простота купли-продажи, никакой лишней ходьбы. Покупатель очень быстро нашелся.
Да, очень многие просто переписывали дачи с продавца на покупателя - такая практика была везде... Не знаю, когда была купля-продажа у вас, но вполне возможно, что если нынешний владалец решит продать дачу или оформить на неё свидетельство о праве собственности, то все же к этому процессу придется привлечь ваших родителей.
Трудно поверить, что человек платит налоги за бесхозяйный участок и при этом он остается неучтенным в течение 15 лет. Да и так называемый владелец вряд ли заблуждается насчет своих прав. Иначе с какой стати ему обращаться в суд.
